Нужна индивидуальная работа?

Подберем литературу

Поможем справиться с любым заданием

Подготовим презентацию и речь

Оформим готовую работу

Узнать стоимость своей работы

Дарим 200 руб.
на первый
заказ

Дипломная работа

Ценообразование и оценка бизнеса

Дипломная работа на тему: Целью выпускной аттестационной дипломной работы является закрепление теоретических знаний

Купить за 600 руб.

Страниц

Размер файла

48.2 КБ

Просмотров

Покупок

Стоящее время проведение экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка с целью корректировки его кадастровой стоимости одно из иболее востребованных правлений судебных

Введение

В настоящее время проведение экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка с целью корректировки его кадастровой стоимости одно из наиболее востребованных направлений судебных экспертиз.

Оценка стоимости домовладения и земельного участка, однако в случае назначения судом экспертизы домовладения и земельной собственности в экспертное учреждение, данная услуга приобретает другие очертания, в частности, данный вид экспертизы будет подпадать под специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними с целью проведения их оценки".

Таким образом, данный вид деятельности регулируется сразу двумя Федеральными Законами: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 25.11.2013) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Цель данной аттестационной работы - охарактеризовать понятие экспертизы домовладения и земельного участка и изучить методику и процесс стоимостной экспертизы.

Задачи аттестационной работы:

раскрыть понятие экспертиза

показать основные методики проведения экспертизы домовладений и земельных участков, функционально связанных с ним;

изучить особенности проведения экспертизы с целью представления в качестве доказательственной базы в судебном процессе.

отразить особенности оформления экспертных заключений.

Объектом исследования данной аттестационной работы является домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова.

Заключение

для ИЖС

Права

собств.

Дата предложения

май 2013

май2013

октябрь 2013

май2013

Условия финансирования

Сразу

Наличие улучшений

Цена предложения

руб.

Стоимость 1 кв.м.

руб.

Корректировки цен

Скидка на предложение

руб.

Цена с учетом поправки

руб.

На площадь земельного участка

кв.м.

корректировка

Цена с учетом поправки

стоимость 1 кв.м.

На условия финансирования

руб.

Цена с учетом поправки

руб.

На дату продажи

руб.

Цена с учетом поправки

руб.

На местоположение

Цена с учетом поправки

руб.

На наличие улучшений

руб.

Цена с учетом поправки

руб.

Список литературы

хорошо развита

Площадь земельного участка

кв.м

Общая площадь

кв.м

Ликвидность

аналогично

Цена предложения

руб.

Цена за 1 кв.м.

руб.

Корректировка цен продажи, руб.

Корректировка на торг

Скорректированная цена

руб.

Корректировка на площадь земельного участка

кв.м.

Корректировка на площадь земельного участка

руб.

Скорректированная цена

руб.

Скорректированная цена за 1 кв.м.

руб.

Состав передаваемых прав

Скорректированная цена

руб.

Условия финансирования

Скорректированная цена

руб.

Условия продажи

Скорректированная цена

руб.

Дата продажи

Скорректированная цена

руб.

Назначение

Скорректированная цена

руб.

Наличие хоз построек

Скорректированная цена

руб.

Отделка помещений

Скорректированная цена

Корректировка на разницу в площади

Скорректированная цена

руб.

Транспортная доступность

Скорректированная цена

руб.

Инфраструктура

Скорректированная цена

руб.

Ликвидность

Скорректированная цена

руб.

Отклонение

Цена за 1 кв. м

руб.

Стоимость объекта

руб.

Примечание к таблице:

1 Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - "скидку на торг".

Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации). Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 15- Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населения, тыс. чел

Жилые объекты в %

Торговые в %

Производственные в %

Земельные участки в %

Менее 250

От 250 до 500

Более 500

В настоящем отчете, с учетом того, что объект экспертизы относится к сегменту жилой недвижимости, корректировка на торг принята в размер -11%.

Корректировка на наличие хозяйственных построек. Объект экспертизы, как и аналоги относится к жилым, используемым для ведения личного подсобного хозяйства. Для частных жилых домов свойственен определенный набор необходимых хозяйственных построек, без которых ведение хозяйства невозможно: баня, сараи, гараж и т.д. отсутствие определенной постройки ведет к снижению цены объекта. Объект экспертизы обладает сараями и баней. Объекты-аналоги обжитые хозяйства с полными наборами построек. Корректировка не требуется. Аналог 1 обладает более свежими постройками и в большем количестве к нему применен понижающий коэффициент -10%.

Корректировки на отделку помещения. Т.к. объекты являются жилыми состояние внутренней отделки влияет на ценность дома. Объект экспертизы в хорошем состоянии. Аналог 1 позиционируется как с хорошей отделкой и с ремонтом. Применена корректировка в размере -20%.

Корректировка транспортную доступность. Расположение объектов в населенных пунктах в сельской местности вызывает необходимость учета транспортной доступности до объектов в течении всего года. Все объекты находятся в одном населенном пункте, дороги проходят до всех домов. Корректировка не требуется.

Корректировка на инфраструктуру. Наличие в поселке школы, детского сада, магазинов, библиотек, домов культуры и т.д. делает населенный пункт боле привлекательным для проживания потенциальных покупателей жилых домов. Отсутствие или плохо развитая инфраструктура поселка ведет к снижению стоимости домов. Все аналоги и объект оценки находятся в одном селе корректировка не требуется.

остальные корректировки - условия сделки, площадь.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В связи с тем с тем что существует небольшой разброс цен на выбранные аналогичные объекты, согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам производится путем расчета среднеарифметического значение скорректированных цен аналогов.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж: 1 663 041 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 1 663 041 руб.

Согласование полученных результатов.

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и рыночный. В связи с отказом от применения затратного метода получены результаты от двух подходов:

Стоимость объекта оценки затратным способом составляет 1 304 069 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 1 663 041 руб.

Результаты, полученные методами: затратным и прямого сравнения продаж, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно.

Для того, чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости оцениваемого объекта, мы провели итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных с применением разных методов. При выводе итоговой величины мы руководствовались целью экспертизы, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу. Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:

- затратный подход - 50 %;

- подход прямого сравнения продаж - 50 %

Оба метода в равной степени отражают ожидания потенциального покупателя: затратный с точки зрения строительства аналогичного объекта, а сравнения продаж с точки зрения рынка аналогичных объектов в данной местности.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

При экспертизе в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и рыночный. В связи с отказом от применения доходного метода получены результаты от двух подходов:

Стоимость объекта экспертизы затратным способом составляет 1 304 069 руб.

Стоимость объекта экспертизы через подход прямого сравнения продаж составляет 1 663 041 руб.

3.3 Выводы

Вопрос: Определить действительную рыночную стоимость домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, находящегося по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, по состоянию на 24.05.2013 г.

Ответ: Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком расположенный в г. Мензелинске на ул Комарова, на дату оценки 24 мая 2013 года составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.

судебный экспертиза недвижимость стоимость

Заключение

Достигнута цель выпускной аттестационной (дипломной) работы - закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости". Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Подробно решены поставленные задачи.

раскрыто понятие экспертизы

показаны основные методики проведения экспертизы;

изучены особенности проведения экспертизы земельных участков с целью представления в качестве доказательственной базы в Арбитражном процессе.

отражены особенности оформления экспертных заключений

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного, сравнительного. Земельный участок исследовался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком расположенный в г. Мензелинске на ул Комарова, на дату оценки 24 мая 2013 года составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Список использованных источников

1 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г., ч.2, от 26.01.96 г.

2 Федеральный Закон "О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 5 июня 2001 года.

3 Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998г №135-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2010г.).

4 Федеральный стандарт оценки №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка, утв. Минимуществом России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2003.- 488с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002 г. - 512 с.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.

Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипова, С.К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн. 2: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009 (Университетская серия)

Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008.

Энциклопедия судебной экспертизы. М., 1999

15 Зинин А.М., Майлис Н.П. Научные и правовые основы судебной экспертизы. М., 2001

Основы естественно-научных знаний для юристов. М., 1999

Винберг А.А., Шляхов А.Р. Общая характеристика методов экспертного исследования // Общее учение о методах судебной экспертизы. Сборник научных трудов ВНИИСЭ. М., 1977.

Справочная сеть в сети Internet.

19 Маркетинговые исследования рынка.

Информационная база эксперта.

Ресурсы INTERNET.

Приложение А

Как купить готовую работу?

Авторизоваться
или зарегистрироваться
в сервисе

Оплатить работу
удобным
способом

После оплаты
вы получите ссылку
на скачивание

Страниц

Размер файла

48.2 КБ