Дипломная работа на тему: Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- для страхования объектов недвижимости;

- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении права наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов.

По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.

Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных (методов этой оценки.

Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135 ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый том объемом 50-100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 - 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, рост цен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил 43%.

Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.

Целью данной работы является изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. В работе поставлены следующие задачи:

- Дать определение понятия "недвижимость";

- Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;

- Оценить объект недвижимости различными методами;

- Проанализировать полученные результаты.

Предметом исследования являются методологические подходы к оценке стоимости недвижимости. Объектом в работе является объект недвижимости - двухкомнатная квартира.

Оглавление

- Введение

- Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости

- Понятие недвижимого имущества жилые помещения как недвижимость

- Подходы и принципы оценки стоимости недвижимости

- Практический подход к оценке стоимости недвижимости

- Расчет стоимости объекта недвижимости

- Выбор окончательной цены объекта Заключение

- Список использованной литературы

Заключение

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России - сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему.

2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)

4. Постановление Правительства РФ " Об утверждении стандартов оценки" от 06.07.2001 г. № 519.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие - М.: изд-во "КноРус", 2007г. -344с.

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во "Питер", 2007г. - 624с.

7. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во "Юнити", 2007г. - 464с.

8. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во "Юриспруденция", 2007г. - 240с.

9. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: изд-во "ЭКМОС", 2002г. - 352 с.

10. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - М.: изд-во "Высшая школа экономики", 2002г. - 224 с.

11. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во "Дело", 2000г. - 327с.

12. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во "Питер" , 2001 г. - 334 с.

13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во "Маркетинг", 2002 г. - 801 с.

14. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во "Финансы и статистика", 2004. - 496с.

15. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во "Экономика", 2000.

16. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во "МКС", 2003 - 422 с.

17. Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.

18. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.

19. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.

20. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ "МарТ"; Ростов н/Д: изд. Центр "МарТ", 2006 - 448с

21. Страхов Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во "Международная академия оценки и консалтинга", 2004г. - 238 с.

22. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002'9.

23. Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.