Дипломная работа на тему: Правовое регулирование договора аренды

Введение

Актуальность темы исследования. Договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий договора в определении существующих гарантий и ответственности арендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжения договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическая регламентация прав и обязанностей сторон, но и преддоговорная работа контрагентов, а также правильное оформление расторжения и изменения условий договора аренды.

Однако при всей актуальности соответствующего вида договора, изучаемого цивилистикой, немаловажное значение, с точки зрения теории гражданского права, определенное не только спецификой субъектного состава, содержания договора, механизмом расторжения (изменения), но и имуществом, выступающим в качестве объекта договора аренды, приобретают отдельные его разновидности: договоры аренды недвижимого и движимого имущества. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений.

В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.

Степень научной разработанности. Существенную помощь в формировании целевых выводов оказали работы К. Победоносцева, М.Ф. Владимирского-Буданова, И.И. Яковкина, Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д. Беляева, К.А. Неволина, А.М. Анфимова, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, О.С. Иоффе, Л. Дюги, Р. Саватье, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, В.А. Савельева, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Д. Савельева, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, Ю.В. Романца, В.К. Пугинского, М.И. Кулагина, Е.В. Кабатова, В.П. Мозолина, В.В. Меркулова, З.И. Цыбуленко, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, В.П. Хохлова, А.Н. Танага и др.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с изменением и расторжением договоров, направленных на возмездную передачу движимого и недвижимого имущества во временное владение и пользование.

В качестве предмета исследования выступают теоретические конструкции, законодательство Российской Федерации, зарубежных стран, доктрина, судебная практика в исследуемой области.

Цель исследования заключается в комплексном исследовании положений договора аренды, касающихся процедуры изменения и расторжения, правильной регламентации прав, обязанностей и ответственности сторон, правильного применения норм гражданского и норм иного законодательства, которые требуют теоретического осмысления и разработки соответствующих практических рекомендаций. С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих задач исследования:

- провести детализированный анализ эволюции договора аренды;

- определить специфику правового статуса субъектов арендного правоотношения;

- предложить сравнительно-правовую характеристику понятийного аппарата аренды российского законодательства и законодательства зарубежных стран;

- раскрыть социальную обусловленность специфики гражданско-правовых норм, регулирующих порядок и основания изменения и расторжения договора аренды;

- исследовать существующие положения в отношении ответственности сторон договора аренды;

- выработать теоретические рекомендации, относящиеся к правовым проблемам механизма изменения и расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства

Методы исследования составили современные методы познания, включая метод анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и правового регулирования.

В области правовых исследований использовались такие способы толкования, как грамматический, логический, буквальный, историко-правовой, а также конкретно-социологический в аспектах анализа нормативно-правовых актов и судебной практики. Их использование позволило провести исследование всесторонне и целостно.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ

1.1 Понятие и источники правового регулирования договора аренды

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. Проявляется это в том, что собственник на данный момент не испытывает необходимости в личном использовании имущества, но и отчуждать его не хочет по причине использования в ближайшее время, а физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, нуждаются в использовании указанного имущества лишь эпизодически. Наконец, потребность в использовании вещи "...может быть длительной или даже постоянной, но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно".1

Немаловажным является и то, что объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности. Обусловленное как экономическими причинами, так и личным интересом, стремление преумножить свое имущество, порождает концентрацию в руках собственника имущества до размеров, позволяющих либо полностью, либо в части сдать его во временное пользование и владение другим субъектам на взаимообусловленных условиях. Кроме того, для арендодателя необходимость сдачи имущества в аренду может обуславливаться и иными причинами: физической неспособностью собственника самому эффективно использовать данное имущество; занятостью в других сферах деятельности и т.д. Для арендатора аспектом, порождающим необходимость заключать соответствующий договор, служит стремление увеличить свои доходы за счет использования арендуемого имущества в сфере предпринимательской деятельности.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, также, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия "аренда имущества".2 Гражданский кодекс РСФСР 1922г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964г. в ст. 277 также оперировали понятием "имущественный наем", хотя и в то время термин "аренда" использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.3

Профессор Ю.Х. Калмыков именно так аренду и понимал.4 Однако высказаны и другие точки зрения. Ф.М. Раянов, например, полагает, что понятие имущественного найма неприемлемо к аренде земли, которая не является имуществом, находящимся в обычном гражданском обороте.5

Однако Большая Советская энциклопедия 1976г., закрепляя определение аренды, указывала лишь на временное пользование, подчеркивая тем самым временный характер договора: "аренда (имущественный наем) в гражданском праве договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) какое-либо имущество во временное пользование за определенное вознаграждение".6 Основы же говорят о передаче его во владение и пользование, ставя на первое место именно владение.7 Это объясняется, прежде всего, тем, что "никто без ведома арендатора не вправе извлекать из имущества какие-либо полезные свойства, кроме него самого, тем самым подчеркивается особый характер прав и обязанностей арендатора на имущество, которое поступает в полное его обладание".8

Арендные отношения являлись одним из направлений разгосударствления собственности, и как следствие ослабла монополия государства, изменились организационно-правовые формы предприятий. В этой связи данный способ разгосударствления явился реакционной мерой в совершенствовании правового регулирования отношений собственности и экономической стабильности граждан.

Расширение и углубление арендных отношений способствовало формированию акционерных, кооперативных и иных предприятий, основанных на негосударственной форме собственности. Но это потребовало совершенствования арендных отношений.9

Такие ученые, как Ю.Г. Баскин, А. Ахмедуев, также рассматривали аренду с последующим выкупом арендованного имущества как способ разгосударствления и приватизации10. Проявлялось это в том, что, получив в аренду государственное предприятие, трудовой коллектив приобретал право владения и пользования его средствами производства и право собственности на продукцию и доходы от хозяйственной деятельности. При таких обстоятельствах, несмотря на сохранение государственной собственности, усиливалась заинтересованность арендаторов в более эффективном труде, создавалась возможность для перехода государственного предприятия в предприятие с иной формой собственности. Последующий выкуп арендованного имущества есть уже приватизация, поскольку завершается процесс слияния трудового коллектива и собственника в одном лице, а государственная собственность переходит в иную форму. При этом источником средств для выкупа арендованного имущества могут быть часть прибыли, кредит, экономия фонда заработной платы и личные средства работников арендованного предприятия11.

Договор аренды как инструмент регулирования отношений между трудовым коллективом предприятия (арендатором) и органом, выступающим в качестве арендодателя, имеет определенные различия в сравнении с традиционным договором имущественного найма. Причина - своеобразие предмета договора и субъектный состав его участников. Договор аренды государственного и муниципального имущества включает целый комплекс условий об аренде различных видов имуществ: зданий, сооружений, оборудования, средств жизнеобеспечения деятельности всего предприятия. К специфике анализируемого договора можно отнести сочетание в нем условий о найме имущества с организационными условиями, определяющими взаимодействие сторон, одна из которых (арендатор) чаще всего выступала по отношению к арендодателю в роли управляемого хозоргана. Указанный ряд черт договора аренды в сочетании с ролью в процессе разгосударствления и приватизации, ведущей к демонополизации некоторых сфер хозяйственной деятельности, позволяют сделать вывод о своеобразном назначении этого правового института. Отмеченные особенности противоречили сути договорной природы арендных отношений, в частности, путем игнорирования договорного принципа организации и претворения в жизнь данных отношений.

Сущность договора как понятия включает в себя достижение обоюдного взаимного согласия договаривающихся сторон по условиям договора12.

Следует предположить, что законодатель, стремясь активизировать процесс разгосударствления собственности, сознательно ограничил права арендодателя. Тогда проблематичной являлась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий контрагентов противоречили самой сути договора.

Впоследствии положение договора аренды не определялось, как средство разгосударствления и приватизации и договор был отнесен к разряду обычных обязательств.

В подтверждение этого положения Гражданский кодекс вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он "представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоры купли-продажи, подряда и т.п. В то же время, Кодекс исключил возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики".13

Сформировавшийся взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время "не имеет права на существование".14 Подтверждением является ФЗ РФ от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества",15 норма статьи 13 которого закрепляет следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1 преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Как видно, аренда исключается из разряда средств приватизации государственного и муниципального имущества, что является логическим объяснением аренды как обычного обязательства.

Основы законодательства об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится в ст. 3 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".16

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор - договором имущественного найма.

В действующем законодательстве дается следующее определение договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда". В данном случае российское гражданское законодательство отступило от классической доктрины деления имущественного найма и арендного договора, свойственного континентальному праву, что, с другой стороны, позволяет применять при регламентации арендных отношений унифицированные нормы имущественного найма, в случае непротиворечив специальным нормам аренды, исходя из специфики субъектного состава и имущества, выступающего объектом договора.

Обратим внимание на то, что, в отличие от дореволюционного гражданского законодательства, арендатор (наниматель) обладает не только правом пользования, но и правом владения в отношении имущества, полученного по договору. То есть он получает право не только извлекать полезные свойства из имущества (пользование), но и является титульным владельцем.

Так как наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуществом, так как по существу найма пользование невозможно без владения, К. Победоносцев разграничивает владение наемщика и владение собственника. "Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности, наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение, но и его владение, хотя и зависящее, тем не менее, твердо и неприкосновенно своих границах".17 По его мнению, личное договорное начало в найме соединяется с вотчинным началом владения, что приобретает особую важность при переходе права собственности от одного лица к другому.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонним.

Под договором имущественного найма в зарубежных странах понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.18

Для российской правовой системы также характерно обязательное действие различных источников правового регулирования аренды, поскольку для того, чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Данный процесс происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином нормативно-правовом акте и приобретает всеобщий и общеобязательный характер. Таким образом, источниками правового регулирования аренды в странах общего права и американского права; в странах романо-германской правовой семьи, российской правовой системы признаются "наполненные юридическим содержанием" внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера - нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды.

Однако российское законодательство регламентирует разнообразие арендных отношений, специфика которых определяется различными факторами: фигурой арендодателя (§ 2 гл. 34 ГК РФ - договор проката); спецификой аренды транспортных средств (§ 3 гл. 34 ГК РФ); особой ценностью недвижимости и неразрывной связью зданий (сооружений) с землей (§ 4 гл. 34 ГК РФ); особым предметом аренды как предприятие (§ 5 гл. 34 ГК РФ); наличием специфических правоотношений между продавцом арендодателем и арендатором в договоре лизинга (§ 6 гл. 34 ГК РФ). Поэтому к источникам гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды, относятся, помимо ГК РФ, и другие кодифицированные акты РФ: Водный кодекс РФ;19 Воздушный кодекс РФ;20 Кодекс торгового мореплавания РФ;21 Лесной кодекс РФ;22 законы: Закон о недрах РФ;23 Закон о космической деятельности РФ;24 Закон РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним25 и др., а также указы Президента, Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы гражданского права.

В связи с многообразием и спецификой имущества, выступающего в качестве предмета аренды, необходимо говорить о достаточно большом массиве нормативно-правовых актов, регулирующих институт аренды.

Проблематичным остается вопрос о соотношении унифицированных норм и нормообразующих признаков при регулировании механизма заключения, изменения и расторжения договора аренды и его видов. В связи с этим, учитывая не только юридическую силу, порядок принятия, но и критерий соотношения общих и специальных норм, необходимо создать взаимосвязанную систему источников правового регулирования института аренды, в целях упорядочивания массива нормативно-правовых актов, регулирующих данную сферу предпринимательской деятельности.

Вследствие этого на основании обозначенного критерия необходимо использовать следующую систему источников правового регулирования:

1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);

2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);

3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).

Возвращаясь к сравнительно-правовой характеристике договора аренды, отметим, что в американском праве слово "договор" используется в различных значениях. "Иногда, как в обычной речи, просто для того, чтобы сослаться на документ, содержащий условия, на основе которых стороны пришли к соглашению. Таким образом, одна из сторон может заявить: "У меня договор на столе". Но гораздо чаще слово "договор" используется в техническом смысле для обозначения обещания или ряда обещаний, соблюдение которых закон будет обеспечивать правовой санкцией, или, по крайней мере, в той или иной мере признавать их".26

Вместе с тем, объединяющим фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. И здесь немаловажную роль играет экономический интерес аренды, который выражается в том, что "арендодатель получает в виде арендной платы гарантированный доход с имущества, не затрачивая усилий по управлению им и, не неся риска, а арендатор свою долю денег (так называемый "предпринимательский доход") зарабатывает в зависимости от собственной предприимчивости и несет риск неблагоприятных экономических последствий своего хозяйствования".27

Закрытое акционерное общество "1С Акционерное общество" (далее - ЗАО "1С") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к закрытому акционерному обществу "Мир компьютеров" (далее - общество) о взыскании с последнего 5000 рублей компенсации за нарушение авторских прав.

В помещении магазина, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Лизюкова, д. 25, общество распространяло программы для ЭВМ, авторские права на которые принадлежат ЗАО "1С". Экземпляры программ были приобретены обществом по договору с ООО "НПП "Школа-Инфо", действовавшим на основании договора с ООО "Руссобиттрейд", которое, в свою очередь, приобрело их у ООО "Дарумсан", являвшегося официальным дилером ЗАО "1С".

При продаже экземпляра программы общество вместе с кассовым чеком выдавало покупателю талон, подтверждающий проверку диска продавцом и гарантию отсутствия дефектов. Кроме того, такой талон предоставлял покупателю право в течение неопределенного времени обменять диск на любой другой за 25 рублей, а также после совершения пяти обменов - право на получение одного диска бесплатно.

Представленные суду доказательства свидетельствуют о фактическом проведении указанных действий с экземплярами программ для ЭВМ, авторские права на которые принадлежат истцу.

Отношения, сложившиеся у ответчика с потребителями, свидетельствуют о том, что последние не только приобретали вещное право на экземпляр программы для ЭВМ, но и право на использование программы путем воспроизведения, то есть записи ее в память ЭВМ. Пользователь программы, купивший первый диск у общества, после обмена своего экземпляра (с доплатой) на другой, приобретал право на неопределенное время (до следующего обмена) использовать новую программу. Общество же получало возможность повторно продать этот же экземпляр или передать ее новому покупателю во временное пользование (до следующего обмена).

По своему экономическому и правовому содержанию обязательства общества, изложенные в так называемом "гарантийном талоне", сводились к коммерческому прокату программ для ЭВМ, который приводит к широкому копированию таких произведений, наносящему ущерб исключительному праву на воспроизведение.

Таким образом, действия ответчика представляли собой самостоятельный способ использования объекта авторских прав, нарушали ограничение принципа исчерпания прав, запрет без согласия автора распространять его произведения в коммерческих целях.

Однако, поскольку на момент подачи искового заявления указанная норма действовала в редакции, позволяющей взыскивать компенсацию в сумме от 10 минимальных размеров оплаты труда, то исковые требования подлежали удовлетворению в сумме, заявленной ко взысканию, - 5 тысяч рублей.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд кассационной инстанции неправомерно исходил из увеличения исковых требований и необходимости уплаты государственной пошлины в соответствии с увеличенной ценой иска, поскольку суд отказал истцу в увеличении суммы подлежащей взысканию компенсации28.

Немаловажным фактом является то, что объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности. Аренда, возведенная в ранг средства разгосударствления и приватизации, явившаяся необходимым условием перехода к рыночной экономике, утратила сегодня вою актуальность. Вместе с тем, все же замечалось функциональное сужение роли аренды. Договор аренды предприятия с правом выкупа противоречил сущности договорного обязательства вследствие наделения арендатора статусом управляющего хозоргана, в результате проблематичным оказывалась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий арендатора и арендодателя противоречили самой сути договора.

Сравнительно-правовая характеристика договора аренды по российскому и зарубежному законодательству позволяет акцентировать внимание на тождественности понятий "аренда" и "имущественный найм", что несвойственно континентальному праву. Вследствие этого российское гражданское законодательство применяет унифицированные нормы имущественного найма к арендным правоотношениям, в случае непротиворечия последним, что создает некоторые проблемы при применении норм законодательства из существующего массива нормативно-правовых актов. Следовательно, необходимо создание органической системы источников правового регулирования института аренды, с учетом критерия порядка принятия и соотношения унифицированных норм и нормообразующих признаков. Предлагается следующая система нормативно-правовых актов:

1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);

2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);

3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).

Указанная система позволит упорядочить большое количество нормативно-правовых актов, необходимых для регулирования института аренды в той или иной области предпринимательской деятельности.

Оглавление

- Введение

- ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ 1.1 Понятие и источники правового регулирования договора аренды

- Сходства и отличия договора аренды от иных договоров проблемы соотношения ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

- Заключение и исполнение договора аренды

- Порядок и основания изменения договора аренды

- Порядок и основания расторжения договора аренды

- Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды ЗАКЛЮЧЕНИЕ

- Библиографический список

Заключение

В условиях рыночных преобразований в обществе возникает потребность в объективировании своих интересов путем оформления выраженных волеизъявлений в договорную форму. Очевидно, что одной из необходимых форм успешного осуществления предпринимательской деятельности является договор аренды. Поскольку, обусловленное личным интересом, определенное экономическими потребностями, порождает в руках собственника концентрацию имущества, позволяющего либо полностью, либо в части сдавать его во временное владение и пользование иным субъектам на взаимовыгодных условиях. Для арендатора взаимовыгодным аспектом, порождающим необходимость заключать соответствующий договор, является стремление преумножить свои доходы за счет использования арендуемого имущества в сфере предпринимательской деятельности.

Проведенное исследование позволяет сделать ряд теоретических выводов и практических предложений по затронутой проблеме.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [ФЗ РФ № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [ФЗ РФ № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [ФЗ РФ № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 138-ФЗ, принят от 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 02.10.2007] // СЗ РФ. 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., по состоянию на 19.06.2007] // СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.

8. Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 60-ФЗ, принят 19.03.1997 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. - 1997. - № 12. - Ст. 1383.

9. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г.] // СЗ РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

10. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 81-ФЗ, принят 30.04.1999 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1999. № 18. - Ст. 2207.

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [ФЗ РФ № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

12. О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [ФЗ РФ № 178-ФЗ, принят 21.12.2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ - 2002. - № 4. - Ст. 251.

13. О железнодорожном транспорте Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, принят 10.01.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. № 12. - Ст. 169.

14. О естественных монополиях [Текст]: [ФЗ РФ № 147-ФЗ, принят 17.08.1995 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 1995. - № 34. - Ст.3426.

15. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 131-ФЗ, принят 06.10.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822.

16. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 15-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

17. О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "Об образовании" [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ, принят 13.01.1996., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.

18. О защите прав потребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на 25.10.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст.140.

19. О недрах Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, принят 21.02.1992 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1995. - №10. - Ст.823.

20. О космической деятельности [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, принят 20.08.1993 г., по состоянию на 18.12.2006] // Российская газета. - 1993. - № 186.

21. О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Указ Президента РФ № 221, принят 28.02.1995 г., по состоянию на 08.04.2003] // СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 859.

22. О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 3, принят 05.01.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

23. О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 239, принято 07.03.1995 г., по состоянию на 09.02.2008] // СЗ РФ. - 1995. - № 11. - Ст.997.

Специальная и учебная литература

24. Авеков А.В. Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве [Текст] // Российский экономический журнал. - 2006. - № 7. - С. 30.

25. Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву [Текст] - М., Юрлитиздат. 1940. - 456 с.

26. Александров Н.Г. К вопросу о роли договора в правовом регулировании общественных отношений [Текст] // Ученые записки ВИЮН. - 1996. - Вып. 5. - С. 81-82.

27. Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорий и практикой [Текст] // Хозяйство и право. - 2000. - № 12. - С. 89.

28. Анохин В.С. Договор поставки в рыночной экономике [Текст] // Хозяйство и право. - 2001. - № 10. - С. 7-9.

29. Баскин Ю.Г. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества [Текст] // Советское государство и право. - 1990. - № 15. - С. 57.

30. Большая Советская энциклопедия. Т. 24. [Текст] / Под. ред. Прохоров А.М. - М., Наука. 1976. - 952 с.

31. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. [Текст] - М., Статут. 2000. - 510 с.

32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. [Текст] - М., Статут. 2002. - 512 с.

33. Брагинский М. Гражданский кодекс. Три года спустя [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - № 1. - С. 11.

34. Брагинский М.И. Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] - М., Фонд "Правовая культура". 1995. - 612с.

35. Бьейи Ж.-П. Юридические средства административной деятельности во Франции [Текст] - М., Норма. 1994. - 326 с.

36. Васильев Р.Ф. О понятии правового акта [Текст] // Вестник МГУ. Серия 11. "Право". - 1998. - № 7. - С. 25.

37. Витрянский В.В. Общие положения об аренде [Текст] // Хозяйство и право. - 1996. - № 2. - С. 4.

38. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 1999 - №11. - С. 84.

39. Витрянский В.В. Существенные условия договора [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 12.

40. Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 7.

41. Гражданское и торговое право зарубежных стран Учебное пособие [Текст] / Под ред. Безбаха В.В., Пучинского В.К. - М., МЦФЭР. 2004. - 564 с.

42. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. [Текст] / Под ред. Козырь О.М. - М., Норма. 2005. - 674 с.

43. Гражданский кодекс советских республик. Текст и практический комментарий. [Текст] / Под ред. Маницкого А. - М., Юридическая литература. 1989. - 568 с.

44. Гражданское право. Часть 1: Учебник [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., Проспект. 2005. - 702 с.

45. Гражданское право. Часть 1. Учебник [Текст] / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. - М., Юристъ. 2000. - 658 с.

46. Гражданское право: Учебник Т. 2. Полутом 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е. А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - 708 с.

47. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2007. № 3. - С. 16.

48. Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2003. - 112 с.

49. Дорачев Д.В. Возмещение убытков в сфере земельных отношений [Текст] // Арбитражная практика. - 2005. - № 1. - С. 24.

50. Евстегнеев В.С. Обоснование реально понесенных убытков [Текст] // Гражданин и право. - 2003. - № 2. - С. 16.

51. Елисеев И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора [Текст] // Корпоративный юрист. - 2007. - № 6. - С. 15.

52. Завидов Б.В. Договорное право России [Текст] - М., Юристъ. 1998. - 432с.

53. Завидов Б. Худой мир лучше доброй ссоры. Изменение и расторжение договора [Текст] // Экономика и жизнь. - 1997. - № 22. - С. 13.

54. Завидов Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. - 2000. - №9. - С. 6.

55. Зинченко С. Новое в регулировании арендных отношений [Текст] // Хозяйство и право. - 1993. - № 4. - С. 6.

56. Иоффе О.С. Обязательственное право [Текст] - М., Юридическая литература. 1975. - 642 с.

57. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. 1997. - № 10. - С. 115.

58. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом [Текст] // Законность. - 2000. - № 12. - С. 11.

59. Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора на аренду предприятий [Текст] // Советское государство и право. - 1989. - № 3. - С.15.

60. Камышанский В.П. Правопреемство при аренде земельных участков, предоставленных под строительство многоквартирных жилых домов [Текст] Жилищное право. - 2007. - № 5. - С. 23.

61. Кашанин А.В. Кауза гражданско-правового договора как выражение его сущности [Текст] // Журнал российского права. - 2001. - № 4. - С. 93.

62. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. С. 34.

63. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. - 708 с.

64. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2005. - 632 с.

65. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре [Текст] / Отв. ред. Баранов П.П. - СПб., Юридический центр Пресс. 2001. - 436 ч.

66. Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции - Свердловск., Юридическая литература. 1980. - 218 с.

67. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., Юстицинформ. 2006. - 612с.

68. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.

69. Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования [Текст] // Транспортное право. - 2005. - № 3. - С. 31.

70. Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. [Текст] - М., Госюриздат. 1954. - 674 с.

71. Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика - 1999. - № 1. - С. 35.

72. Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2002. - 672с.

73. Митюков К.А. Система римского гражданского права [Текст] Вып.2. Ч.1. - М., Статут. 2001. - 562 с.

74. Мозолин В.П. Договорное право в США и СССР. История и общие концепции [Текст] - М., Юрлитиздат. 1988. - 324 с.

75. Николаенко А. Выбор лизинговой компании и потребительская оценка договора лизинга [Текст] // Лизинг-ревью. - 2002. - № 1. - С. 27.

76. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность [Текст] - М., Юрлитиздат. 1954. - 568 с.

77. Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам [Текст] - М., Статут. 2000. - 346 с.

78. Общие преобразования гражданского права со времен Кодекса Наполеона [Текст] / Под ред. Гойхбарга А.Г. -М., Статут. 2000. - 478 с.

79. Павличенко М. Разгосударствление и приватизация: новый взгляд на проблему [Текст] // Экономика Украины. - 1991. - № 9. - С. 7.

80. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 18.

81. Победоносцев К. Курс гражданского права. Договоры и обязательства Ч. 3. [Текст] - М., Статут. 2005. - 672 с.

82. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2001. - 678 с.

83. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 23.

84. Раянов Ф.М. Правовая концепция аренды и практика АПК [Текст] // Советское государство и право. - 1989. - № 3. - С. 32.

85. Романец Ю.В. Направленность договора как основа его квалификации [Текст] // Право и экономика. - 1999. - № 9. - С. 64.

86. Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров [Текст] // Журнал российского права. - 2000. - № 6. - С. 30.

87. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] - М., Инфра. 2001. - 412 с.

88. Сафаулин Д. Общие положения об аренде [Текст] // Хозяйство и право. - 1996. - № 1. - С. 5.

89. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа [Текст] // Корпоративный юрист. - 2007. - № 1. - С. 24.

90. Торкановский Е. От аренды к собственнику [Текст] // Хозяйство и право. 1991. - № 4. - С. 38.

91. Тотьев К. Государственная и естественная монополия [Текст] // Закон. - 1995. - № 4. - С. 60-63.

92. Тотьев К. Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. - 1995. - № 6. - С. 78.

93. Халфина Р.О. Договор в английском праве [Текст] - М., Юрлитиздат. 1959. - 452 с.

94. Хачатуров. Ю. Аренда: становление продолжается [Текст] // Хозяйство и право. - 1991. - № 3. - С. 28.

95. Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. [Текст] - Тольятти., Изд-во Волжского ун-та. 1997. - 320 с.

96. Шапкина Г.С. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в ГК РФ. [Текст] // Законодательство и экономика. - 1997. - № 6. - С. 4.

97. Шевченко Е.Е. Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика [Текст] // Закон. - 2007. - № 3. - С. 16.

98. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 672 с.

99. Шичанин А., Гривков О. Актуальные проблемы исполнительного производства в России [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 1. - С.22.

100. Шичанин А. Основания изменения и прекращения договоров в сфере предпринимательской деятельности [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 2. - С. 21.

101. Эрделевский А.М. Толкование договора [Текст] // Российская юстиция. 1999. - № 4. - С. 13.

102. Ярошенко К. Договор аренды и отношения с финансовыми органами [Текст] // Право и экономика. - 1998. - № 10. - С. 74-75.

Материалы юридической практики

103. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Пост. Пленума ВАС № 7, принято 25.02.1998 г.]// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

104. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Инф. письмо ВАС РФ № 66, принято 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - № 4. - 2002. - С. 68-69.

105. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, принят 10.09.1993 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1993. - №11. - С. 104.

106. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2007 г. № 2405/07 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 12. - С. 11.

107. Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2000. - № 6. - С. 17.

108. Постановление Президиума ВАС РФ от 25 октября 2005 г. № 3919/05 [Текст] //Вестник ВАС РФ. -2006. - №3.- С.34.

109. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. № 11694/07[Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2008.- № 1.-С.50.