Дипломная работа на тему: Понятие, сущность, основные черты и правления брокерской деятельности рынке недвижимости

Введение

В связи с переходом России к рыночной экономике реформируются отношения во всех сферах деятельности, особое место среди которых занимают отношения собственности. Большое значение в этих отношениях отводится недвижимости, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке жилья.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридические обоснованные и экономически грамотные решения.

Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям. Анализ отечественной литературы по затронутой теме показал, что имеются разрозненные издания и разрозненные публикации в периодической печати по отдельным проблемам, связанным с недвижимостью. На сегодня в стране отсутствует какой-либо труд, представляющий в систематизированном виде действующее законодательство в сфере недвижимости.

В этих условиях особая значимость придается экономически эффективной и юридически обоснованной брокерской деятельности на рынке недвижимости.

Фактически предпринимательство в сфере недвижимости началось с 1992-1993г.г. На рынке уже действовали одиночные брокеры, в обществе объективно сложилась потребность в посредничестве профессионала при осуществлении поиска подходящего варианта покупки, размена. Особенно остро такая потребность проявлялась у людей, недавно переехавших в город на постоянное проживание; у имеющих необходимую сумму денег и приехавших в город на несколько дней специально с целью приобретения жилья.

Таким образом, спрос на такой вид услуг обусловил появление нового вида деятельности. Чем шире становился круг собственников недвижимости (в частности - жилой), тем больше была востребована брокерская деятельность.

Несмотря на то, что на рынке сложился большой спрос на услуги риэлтора, и эти услуги реально оказывались, данный вид деятельности был совершенно не урегулирован ни законодательно, ни организационно. Правила поведения на рынке, методы работы формировались стихийно, и, надо сказать, еще до появления Постановления Правительства "О лицензировании риэлторской деятельности", уже в значительной степени организационно оформился. В итоге главными проблемами брокерской деятельности с момента начала ее существования и до 1996г. стали, во-первых, - отсутствие регулирования со стороны государства; во-вторых, отсутствие серьезной, хоть сколько-нибудь разработанной методологии - методов организации и построения риэлторских структур, методов их деятельности.

Первая проблема частично разрешилась с принятием нового гражданского кодекса, введением лицензирования риэлторской деятельности на федеральном и местном уровнях, введением ряда подзаконных актов, косвенно регулирующих риэлторскую деятельность. О полном разрешении данной проблемы можно будет говорить только после принятия Федерального закона о риэлторской деятельности.

Вторая проблема не утратила своей актуальности и на сегодняшний день, а обрушившийся экономический кризис лишь показал насколько остро она стоит. Чтобы маневрировать в изменившейся ситуации, приспособиться к новым условиям, нужно знать и уметь использовать те рычаги, которые позволяют управлять деятельностью, то есть расставлять акценты, менять привычную схему работы, менять тактику поведения с клиентами, конкурентами, властными структурами. Этим рычагом является менеджмент, позволяющий планировать и регулировать брокерскую деятельность.

На протяжении длительного периода времени практически отсутствовала профессиональная литература - научно-исследовательская или обучающая. С принятием Гражданского кодекса постепенно стала появляться лишь правовая литература, освещающая различные аспекты совершения сделок с недвижимостью.

Маркетинговые исследования в рассматриваемой сфере проводятся в основном на уровне общественных организаций, объединений, из которых наиболее ощутимый вклад внесла Российская гильдия риэлторов. Гораздо реже подобная работа ведется на уровне агентств недвижимости, во-первых, по причине отсутствия профессиональных маркетологов, во-вторых, в силу непонимания большинством предпринимателей на рынке недвижимости необходимости проведения таких исследований и применения их результатов на практике. В этом смысле открываются большие перспективы для проведения экспериментального исследования.

Целью дипломного проекта является анализ структуры и форм брокерской деятельности на формирующемся российском рынке недвижимости, а также показать его место и значение в современной рыночной экономике, определить пути совершенствования брокерской деятельности.

В процессе реализации цели были поставлены следующие задачи:

- изучить закономерности образования в ходе приватизации и развития рынка недвижимости, особенности изменения коньюктуры рынка и процессов ценообразования в зависимости от влияния различных факторов и выявить эти факторы; уяснить структуру рынка недвижимости, выявив его объекты, а также определить его субъектов, их категории;

- выявить круг профессиональных участников рынка недвижимости, определив особенности их деятельности: происхождение, состав, выполняемые функции;

- определить формы брокерской деятельности на жилищном рынке России, проанализировать сложившуюся структуру брокерской деятельности, проследив закономерности процесса образования, обозначить положительные стороны и недостатки сложившейся схемы, разработать методы усовершенствования и пути их внедрения;

- проследить этапы развития брокерской деятельности с момента ее формирования, обусловленного оформлением рынка недвижимости и современное состояние, определить причины и предпосылки перехода от одного этапа к другому, выявить особенности каждого из этапов развития, через постановку задач и методов их решения;

- отразить значение рекламы в брокерской деятельности, виды рекламы, присущие этой сфере деятельности и специфичность ее задач в отличие от других видов деятельности;

- проанализировать отдельные направления брокерской деятельности на рынке недвижимости в зависимости от различных объектов, определить особенности деятельности по каждому из направлений: условия совершения сделок, нормативную базу регулирования осуществляемых сделок, методы работы с клиентом при проведении сделок;

- выделить управление недвижимостью, как особый вид брокерской деятельности на современном этапе развития рыночных отношений;

- рассмотреть брокерскую деятельность на примере работы конкретного агентства недвижимости, проанализировать ее с учетом теоретической базы;

- оценить перспективы развития на основе анализа рынка недвижимости и определить пути совершенствования брокерской деятельности.

Учебные пособия по менеджменту и маркетингу позволили лучше разобраться в теоретических вопросах брокерской деятельности, а аналитические материалы Российской гильдии риэлторов послужили источниками данных, на основе которых в работе был проведен анализ поставленных проблем.

Анализ рынка недвижимости показывает, что он включает в себя несколько сегментов, каждый из которых имеет свои особенности. В дипломном проекте наибольшее внимание уделено одному из этих сегментов, а именно - рынку жилья и особенностям брокерской деятельности именно на этом сегменте.

Оглавление

- Введение 3

- Понятие, сущность, основные черты и направления брокерской деятельности на рынке недвижимости

- Происхождение понятия брокерской деятельности, ее характерные признаки

- Структура и формы брокерской деятельности на рынке 9 недвижимости. Этапы развития деятельности

- Реклама в брокерской деятельности

- Страхование брокерской деятельности

- Отдельные направления брокерской деятельности

- Рынок жилья формирование, развитие, настоящее состояние

- Приватизация, как основа формирования жилищного рынка России

- Субъекты и объекты рынка недвижимости

- Особенности ценообразования на рынке жилья

- Пути совершенствования брокерской деятельности на рынке недвижимости

- Санитарно- гигиеническая и экономическая экспертиза недвижимости 70 4.1. Человек и окружающая среда

- Гигиена планировки населенных мест

- Организация территории жилого квартала

- Охрана почвы и санитарная очистка населенных мест

- Гигиена атмосферного воздуха

- Гигиена воды и хозяйственно питьевого водоснабжения

- Заключение 79

- Список использованных источников 81

Заключение

Таким образом, брокерская деятельность заключается в установлении контакта между продавцом и покупателем объекта недвижимости, "сведении" их. Брокер может выступать в сделке в качестве посредника или представителя одной из сторон (при подборе для покупателя требуемого варианта объекта недвижимости, либо активная реклама, иное продвижение объекта недвижимости, в отношении которого дано поручение о продаже). В зависимости от договоренности с клиентом брокер может действовать самостоятельно в пределах данного поручения. К брокерской деятельности относится также обработка и сбор информации, предоставление консультаций по поводу совершения сделки, определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основной проблемой в настоящее время является неполное законодательное урегулирование данной деятельности, существуют лишь общие нормы об ответственности предпринимателя. Мы предлагаем в качестве разрешения данной проблемы - введение договорного регулирования отношений между брокером и клиентом на уровне фирм. В агентстве проводится масштабная работа по юридически грамотному оформлению деятельности. Разработаны договора на предоставление услуг по покупке/продаже объекта недвижимости, договора поручения, агентский договор, соглашения о задатке, принятии аванса, акты принятия правоустанавливающих документов на хранение, акты просмотра квартиры.

Брокерская деятельность может быть различной по степени организации: одиночные брокеры; группы брокеров, фирма; объединения фирм. Для каждого этапа развития характерны свои задачи, направления деятельности и структура. Нами разработана структура построения брокерской организации, действующей на рынке недвижимости, которая максимально учитывает специфику деятельности и ее задачи. Согласно данной схеме линейное управление между руководящим звеном и функциональными отделами подкрепляется специальными вспомогательными службами. Данная схема помогает обнаруживать "слабые места", накладки полномочий, недостаточно управляемые звенья трудового процесса и, таким образом, вносить необходимые коррективы. Эта схема также позволяет выделить линии взаимосвязи и отношений внутри организации и является основным материалом для разработки должностных инструкций.

В результате проведенных исследований нами выработан определенный стандарт деятельности с клиентом фирмы. Этот стандарт состоит, во-первых, из четкой договорной регламентации отношений (что проанализировано выше) и проведение сделки в интересах клиента по заранее разработанному плану. Этот план брокер разрабатывается для каждой сделки индивидуально, пользуясь общей схемой, утвержденной руководством фирмы.

В дипломном проекте были рассмотрены формирование и развитие рынка недвижимости, а также проанализировано современное состояние рынка на примере г.Тюмени в условиях общеэкономического кризиса. В этом направлении нами был рассмотрен процесс приватизации жилого фонда, как процесс образования рынка недвижимости и класса собственников, послужившего толчком к возникновению брокерской деятельности. Отдельно рассмотрены объекты рынка недвижимости, состоящие из коммерческой недвижимости, жилой недвижимости, недвижимости социально-культурного назначения и земли, а также субъекты рынка недвижимости (население, посредники - и брокеры, другие профессиональные участники). В частности, рассмотрены направления сбора и обработки информации о населении как о субъекте рынка недвижимости (определение общей численности населения, коэффициента естественного прироста, данные о миграции и обеспеченности населения жильем).

Нами были проанализированы определенные направления в брокерской деятельности на рынке недвижимости такие как совершение сделок по распоряжению земельными участками, сделок по распоряжению жильем и нежилыми помещениями и общие условия их совершения, сделок объектами недвижимости, являющимися долевой собственностью, сделок по мене и обмену жилой недвижимости, совершение сделок по продаже долевого участия, а также управление недвижимостью. Разработана схема кредитования под залог недвижимого имущества и совершения операций по размену и обмену жилой площади с привлечением банковского капитала, проработаны функциональные связи в данной схеме.

В дипломном проекте выделены особенности функций рекламы, как метода сбора информации, пополнения базы данных предложения в брокерской деятельности на рынке недвижимости. Разработаны конкретные предложения по проведению рекламы в брокерском бизнесе.

Таким образом, подводя итог всему вышесказанному, считаю, что в современных условиях, когда на рынке недвижимости объективно сложился большой спрос на услуги брокера, данная работа может послужить базой для дальнейшей разработки методов работы внутри агентства недвижимости и работы с клиентом, методов взаимодействия между фирмами, а также для усовершенствования структуры организации брокерской деятельности на рынке недвижимости.

Список литературы

- Нский кодес. - М.: Международный центр финансово-экономического развития.

- Мескон, т, и, Основы менеджмента Пер. с англ - .М.:Дело.

- Ф. Основы маркетинга Пер. с англ. - С-Пб: АО. Коруна, АО Либера плюс.

- К. Путь к покупателю.- М.: Дело.

- И К. Вечный дух предпринимательства. - М., Бизнес-информ.

- Г А. Курс предпринимательства Пер. с англ. - М., Бизнес-информ.

- Вская, а, а.

- Стратегическое планирование на предприятии. - М., Экономика.

- К. Эффективная экономика. Шведская модель: шведского - М.: Экономика.

- С Э. Агарвана, Роджерс Р. Коммуникации в организациях. - М., Свет.

- Роберт Н. Основы финансового менеджмента. М.: Дело.

- Ание и инвестиции в развитии недвижимости./ Под ред. а и ева. О.- М. Свет.

- Ю. Рынок недвижимости в Москве: Состояние и перспектива //.Экономика и жизнь 3 ноябрь.

- О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве. Постановление Правительства Москвы 868 от 16.09.1993.// Коммерсанть.