Дипломная работа на тему: Договор аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что с развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот недвижимого имущества. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.

Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.

Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.

Еще одна проблема тесно связанная с арендой зданий и иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых является такой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.

Определенные трудности при применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.

В научной литературе существует большое число публикаций, посвященных договору аренды зданий и сооружений. Среди исследователей, изучающих данный договор, следует отметить: А.В.Белобородова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Данилина, А.Г. Дорошковой, А.В. Ерша, К.А. Кондаковой, О.А. Красноперовой, Е.В. Покидовой, О.Н. Садиковой, Е.А. Суханова, А.С. Чижовой и т.д.

Объект выпускной квалификационной работы - гражданско-правовые отношения, связанные с владением и пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.

Предмет выпускной квалификационной работы - нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по предоставлению и использованию зданий и сооружений в качестве объектов договора аренды.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследовании проблем гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений и разработке предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего данный вид аренды.

В соответствии с целью определены следующие задачи выпускной квалификационной работы:

1) рассмотреть сущность договора аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров в отечественной истории и на современном этапе;

2) выявить элементы договора аренды зданий и сооружений;

3) изучить права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений;

4) провести анализ вопросов связанных с изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений;

5) изучить ответственность за нарушение условий данного договора;

6) выявить проблемы правового регулирования аренды зданий и сооружений;

7) разработать направления совершенствования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.

В выпускной квалификационной работе использованы следующие методы: формально-логический, анализа и синтеза, историко-правовой, сравнительно-правовой.

Оглавление

- Введение

- Договор аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров 1.1 История развития отечественного законодательства об аренде зданий и сооружений

- Понятие договора аренды зданий и сооружений ГЛАВА 2. Содержание договора аренды зданий и сооружений

- Элементы договора аренды зданий и сооружений

- Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений ГЛАВА 3. Расссмотрение отдельных вопросов связанных с арендой зданий и сооружений

- Ответственность за нарушение условий, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений

- Анализ проблемы аренды зданий и сооружений связанных с предметом и государственной регистрацией договора ЗАКЛЮЧЕНИЕ

- Список использованных источников и литературы

Заключение

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы.

Договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.