Решение задач на тему: Судебно-экспертная деятельность, субъект экспертной деятельности, объекты экспертизы экспертного

Введение

руб.

Отклонение

Цена за 1 кв. м

руб.

Стоимость объекта

руб.

Примечание к таблице:

Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - "скидку на торг".

Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации). Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 16 - Рекомендуемые значения скидки на торг

Численность населения, тыс. чел

Жилые объекты в %

Торговые в %

Производственные в %

Земельные участки в %

Менее 250

От 250 до 500

Более 500

В настоящем отчете, с учетом того, что объект оценки относится к сегменту жилой недвижимости, корректировка на торг принята в размер -7%.

Корректировка на наличие хозяйственных построек. Объект оценки, как и аналоги относится к жилым, используемым для ведения личного подсобного хозяйства. Для частных жилых домов свойственен определенный набор необходимых хозяйственных построек, без которых ведение хозяйства невозможно: баня, сараи, гараж и т.д. отсутствие определенной постройки ведет к снижению цены объекта. Объект оценки обладает сараями и баней. Объекты-аналоги обжитые хозяйства с полными наборами построек. Корректировка не требуется.

Корректировки на отделку помещения. Т.к. объекты являются жилыми состояние внутренней отделки влияет на ценность дома. Объект оценки изношен, состояние требует ремонта. Аналог 1 продается с большим износом. Корректировка е применялась. Аналоги 2,3 позиционируются как с хорошей отделкой и с ремонтом. Применена корректировка в размере -15% и -10% соответственно.

Корректировка транспортную доступность. Расположение объектов в населенных пунктах в сельской местности вызывает необходимость учета транспортной доступности до объектов в течении всего года. Все объекты находятся в одном населенном пункте, дороги проходят до всех домов. Корректировка не требуется.

Корректировка на инфраструктуру. Наличие в поселке школы, детского сада, магазинов, библиотек, домов культуры и т.д. делает населенный пункт боле привлекательным для проживания потенциальных покупателей жилых домов. Отсутствие или плохо развитая инфраструктура поселка ведет к снижению стоимости домов. Все аналоги и объект оценки находятся в одном селе корректировка не требуется.

остальные корректировки - условия сделки, площадь.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В связи с тем с тем что существует небольшой разброс цен на выбранные аналогичные объекты, согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам производится путем расчета среднеарифметического значение скорректированных цен аналогов.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж: 909 193 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 909 193 руб.

Согласование полученных результатов.

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и рыночный. В связи с отказом от применения затратного метода получены результаты от двух подходов:

Стоимость объекта оценки затратным способом составляет 624 360 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 909 193 руб.

Результаты, полученные методами: затратным и прямого сравнения продаж, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно.

Для того, чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости оцениваемого объекта, мы провели итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных с применением разных методов. При выводе итоговой величины мы руководствовались целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:

затратный подход - 60 %;

подход прямого сравнения продаж - 40 %

Оба метода в равной степени отражают ожидания потенциального покупателя: затратный с точки зрения строительства аналогичного объекта, а сравнения продаж с точки зрения рынка аналогичных объектов в данной местности. Больший вес придается затратному методу т.к. он более детально отражает состояние объекта.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

Таблица 17 - Результаты полученные двумя подходами

Метод оценки

Стоимость руб

удельный вес

Стоимость, руб

Затратный метод

Метод сравнения продаж

Рыночная стоимость объекта

Округленная стоимость объекта оценки

.3 Выводы

Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком расположенных В Тукаевском районе, Биклянское с/п, с. Биклянь, ул Ахметшина, д 92 на дату оценки 24 апреля 2013 года составляет 740 000 (СЕМЬСОТ СОРОК тысяч) рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги выполненной работы можно сделать вывод, что проведение исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости требует обширного комплексного подхода. На специалисте при выполнении данной работы лежит ответственность за достоверность, объективность проверяемость полученных результатов. Экспертиза исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости это важный и объемный шаг в процессе доказывания справедливой стоимости для процесса судопроизводства. Работа эксперта стоит на защите интересов участников процесса. Особо необходимо отметить, что для проведения экспертизы важен не только подход, но и оформление. Способность эксперта отразить и обосновать проведенные исследования позволяет сделать его работу доступной для широкого круга лиц которым предстоит базировать на ней свои доводы. Поставленная цель аттестационой работы достигнута. Закреплены теоретические знания по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости".

Подробно решены поставленные задачи.

раскрыто понятие экспертизы

показаны основные методики проведения экспертизы;

изучены особенности проведения экспертизы земельных участков с целью представления в качестве доказательственной базы в Арбитражном процессе.

отражены особенности оформления экспертных заключений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г., ч.2, от 26.01.96 г.

Федеральный Закон "О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 5 июня 2001 года.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998г №135-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2010г.).

Федеральный стандарт оценки №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка, утв. Минимуществом России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2003.- 488с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002 г. - 512 с.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.

Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипова, С.К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн. 2: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009 (Университетская серия)

Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008.

Энциклопедия судебной экспертизы. М., 1999

Зинин А.М., Майлис Н.П. Научные и правовые основы судебной экспертизы. М., 2001

Основы естественно-научных знаний для юристов. М., 1999

Винберг А.А., Шляхов А.Р. Общая характеристика методов экспертного исследования // Общее учение о методах судебной экспертизы. Сборник научных трудов ВНИИСЭ. М., 1977.

Справочная сеть в сети Internet, http://www. realty-krasnodar.ru.

Маркетинговые исследования рынка.

Информационная база эксперта.

Ресурсы INTERNET.

ПРИЛОЖЕНИЕ А - Информация об объектах- аналогах, используемая при проведении экспертизы

Оглавление

- Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

- Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

- Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

- Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

- Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

- Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

- Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

- Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

- Заключение эксперта по результатам исследования

- Вводная часть

- Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

- Исследовательская часть

- Анализ рынка объектов исследования

- 3 Выводы

- Заключение

- Список использованных источников

- Приложения

Список литературы

- Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости.

- Строительный экспертиза недвижимость стоимость.

- Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ.

- Термин экспертиза происходит от латинского еxреrtus, что означает опытный, сведущий.