Дипломная работа на тему: Теоретические основы использования земельного участка. Земля и факторы, влияющие ее стоимость

Введение

Актуальность обусловлена что согласно общественного в финансового россияне что надёжный вложения хранения - недвижимости, именно земельных Крупные также свой на рынок, с квартир покупку А они доводом: фоне акций компаний, стоимости и земля наиболее инструментом средств… не обесцениться, как ограниченный - её станет, необходимость отпадёт

Расчет проекта целом осуществляется для проектной на начала проекта. этом расчет с всего инвестиций в и средства, для проекта. Исходный фирмы равным источники проекта учитываются. и денежных относящиеся финансовой (получение возврат выплата продажа и не (лизинговые учитываются). образом, денежного на фазе рассматриваемого сопоставляются дальнейшем притоками продажи или для и проектная

Цель - анализа инвестиционно-строительного АЗС основании наилучшего наиболее использования участка.

Для сформулированной были следующие

1. Рассмотреть основы рыночной земли.

2. Проанализировать затрат улучшения эффективному земельного

3. Рассмотреть и оценки участка.

4. Определить оценки и эффективного земельного

5. Провести эффективности земельного под

Предметом исследования методические оценки земельного

Объектом выступает как прибыли.

Основными исследования работе анализ систематизация положений, аппарат

Теоретической и методологической основой исследования являются научные работы российских и зарубежных авторов раскрывающих теорию и практику налогообложения. При оценке и обработке материалов использовались методы: экономического анализа, сравнительного анализа.

Информационной базой исследования являются законодательные и нормативные акты РФ по налогообложению, материалы Федеральной Налоговой Службы, Федеральной службы государственной статистики, а также статистические и фактические данные, опубликованные в отечественных и зарубежных монографиях и периодических изданиях.

Теоретическая значимость работы состоит в дальнейшем развитии теоретических аспектов налогообложения применительно к условиям нарастания стохастичности (нестабильности) экономической среды и особенностям становления рыночных отношений в России.

Оглавление

- Введение 4

- Теоретические основы использования земельного участка

- Земля и факторы, влияющие на ее стоимость

- Обоснование наиболее эффективного использования земельного участка

- Анализ соответствия затрат на улучшения наиболее эффективному использованию земельного участка

- Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта АЗС на основании анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

- Обзор подходов и методов экономической оценки стоимости земли

- Методики оценки наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

- Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта АЗС

- Характеристика инвестиционно-строительного проекта

- Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта АЗС на основании эффективного использования земельного участка

- Заключение 69

- Список использованных источников 73

- Приложения

Заключение

Земля является всех жизнедеятельности происходящих политической, социальной, коммунальной, и сферах. этой она стоимостью, адекватная земли собой из условий функционирования развития и

Расчет эффективности в осуществляется для условной компании на момент реализации При расчет проводится учетом объема в основные оборотные необходимых реализации Исходный баланс принимается нулю, источники финансирования не Поступления оттоки средств, к деятельности и кредитов, дивидендов, акций пр.), учитываются платежи Таким оттоки потока инвестиционной реализации проекта в с от продукции услуг, которых создается компания.

На стадии физически использования участка свободного, рассматривает и рассматриваемого участка, окружение, грунтовые ландшафтные участка, коммуникаций возможность прокладки, определяет варианты застройки учетом плотности в градостроительной Например, складского торгового

Инвестиционная деятельность строительстве и особенности. из индивидуализирующих является особый - Осуществление строительной требуют усилий капиталов нескольких субъектов, иногда, десятков сотен. обстоятельство потребность разработке правовых организации участников деятельности

Необходимость в объективной земли участков) как так муниципальные исполнительной в эффективного земельными и рациональной и политики. принципом земельного является его эффективного Когда оценщик возможности использования участка, выбирает возможности земли улучшения), выявить Перспективность уровень на стоимость устойчивость прибыли все моменты в зону

Целью оценки является ее или стоимости, результаты обычно при сделок покупке продаже для его виде при кредита, дарении получении наследству, для другого, не законам.

Для оценки стоимости участков используются равнительный и подход. с ФСО №1 методы равнительного подхода руются на оцениваемого с - аналогичными на рые существуют о предложения ценах родажи участков. этого раются несколько объектов-аналогов, ределятся различия у оцениваемым участком объектами-аналогами выполняются ующие расчеты применением корректировок. оценочной рактике, при земли, ценообразующим ром, безусловно, его (район) площадь.

Анализ наилучшего наиболее ффективного использования участка это объекта, четырем ритериям правомочности, осуществимости, оправданности максимальной

Рассмотрены различные используемые решения роблем, с рыми приходится оценщикам аналитикам оценке земельных Эти роблемы могут уть при ситуациях, ример, когда ожидает пользователя, ищет ределенный вид инвестор необходимое сочетание и или когда улянт подбирает обладающую потенциалом стоимости.

Проанализирован принцип учшего и эффективного При были следующие ры: потенциал рыночный рос, правовая использования его качество, и обоснованность

Описан ряд используемых оценке земли. включали: варианта учшего и эффективного методы и земельного рыночный метод или Кроме рассмотрен определения размера

Для наилучшего наиболее использования недвижимости применяются методики, которые, пришли выводу, наиболее является методика Джека которая использована практической исследования.

Объект инвестиционного проекта на основе АЗС Лукойл. Площадь застройки 268 м2, площадь здания 241,2 м2, 1-этажное здание. АЗС находится по адресу: Московская область, р-н Солнечногорский, городское поселение Андреевка.

Таким образом, срок окупаемости инвестиционно-строительного проекта эффективности инвестиционно-строительного проекта АЗС составил 2,51 года.

Список литературы

1. Гражданский Российской (часть от Омега-Л

2. Федеральный от г. 135-ФЗ оценочной (в от

3. Стандарты RICS.-М: Паблишер,2011.-

4. Федеральный "Об стандартов Постановление Российской № от (ред. 02.10.2012)

5. Рынок и Учебное [Текст] / А. Каф.теории экономики инвестирования. М.: 2011. 328

6. Аскинадзи - Максимова Инвестиционное [Текст]. М.: 2015. 451

7. Алексей Т.Д. с в [Текст]. М.: и 2012 - с.

8. Бочарников. Основы деятельности [Текст]. М.: 2015. 250

9. Болдырев В.С. в оценки [Текст]. М.: менеджмента, 2015. 251

10. Бурденкова О аспектах риэлтерских [Текст]. Вопросы - - - -

11. Балабанов Операции недвижимостью России - ЮНИТИ, - с.

12. Жариков Масевич Недвижимое правовое [Текст] / пособие. М.: ВЕКА, - с.

13. Кто кто рынке справочник [Текст]. М.:ЮНИТИ, - с.

14. Купчина Оценка [Текст] Бухгалтерия. 2015. №2. С.72 75.

15. Купчин Новиков Рынок [Текст] Состояние тенденции - ИНФРА, - с.

16. Крашенинников Операции недвижимостью. "Библиотека"агент недвижимости [Текст]. М.: 2015. 410

17. Кутик Горенбургов Горенбургов Экономика [Текст]. СПб.: дом 2016. 120

18. Лаврухин Рынок этап закончился, дальше-то // - 21. 2011. С.3-9.

19. Логинов На об недвижимости России [Текст] ЭКО. 2011. №9. С.

20. Максимов основы деятельности рынке [Текст] (Рыночная управление, Педагогическую - 2014. 24

21. Методы и экспертизы [Текст]. Н.Е.. М.: 2015. 256

22. Нагаев Недвижимость: словарь [Текст]. Идеал Пресс года. 593.

23. Никонов Журавский Недвижимость, и системы прав недвижимое [Текст] Аналитический - 2015. 245

24. Рахман Развитие недвижимости России -М.: 294

25. Рынок и [Текст] комплекс/ А. С. Лигай. М.: 2014. 351

26. Ресин Экономика [Текст]. М.: 2016. 541.

27. Смирнов Лукина Аренда [Текст]. М.: "Ось-89", - с.

28. Скворцов Регистрация с правовое и практика [Текст]. М.: "Интел-Синтез", - с.

29. Управление недвижимости [Текст] /Пер. англ. Ред. С.г., - Закон право, 2014. 230

30. Фридман Ордуэй Анализ оценка доход [Текст]. М.: 2011. 541

31. http://www.rodexgroup.ru строительный RODEX

32. http://www.bn.ru недвижимости.

33. Базы агентств "БЕСТ-Недвижимость", "МИАН", "Контакт", и

34. Периодические "Недвижимость цены", рук руки", недвижимости. Офис".

35. http://best-realty.ru отдел Рынок Сентябрь года.

36. www.rbc.ru сайт www.mned.ru интернет-газета

37. Информационные "Анализ Недвижимости" http://www.arn.ru, рынка http://www.irn.ru, http://orsn.rambler.ru

38. Информационно-аналитический Риэлторhttp://realtor.kdo.ru

39. Журнал и http://dm-realty.ru

40. "Индексы недвижимости" ресурс]

41. Rambler-Недвижимость [Электронный http://orsn.rambler.ru

42. Информационно-аналитический Риэлтор [Электронный http://realtor.kdo.ru

43. Журнал и ресурс] http://dm-realty.ru

Приложение 1

Методы и подходы оценки земельных участков [10, с. 25]

Метод оценки земельных участков

Принцип применения подхода оценки земельных участков

Особенности рыночной оценки земельных участков

Нормативный метод оценки земельных участков

Предполагает выявление нормативной стоимости земли.

Передача, выкуп земли в собственность, определение совместной собственности, превышающей бесплатную норму, передача по наследству, дарение, кредит под залог, отчуждение для государственных/общественных потребностей. В работе не принимаются во внимание ставки земельного налога, а также повышающие коэффициенты и льготы. Если нужно оценить объект, включающий в себя сооружение и землю (причем на землю есть лишь права аренды), то за цену земли принимаются расходы на отвод ее под строительство.

Метод сравнения продаж

Определение конкретной стоимости земли посредством внесения процентных корректировок к ценам продаж (при отсутствии таковых - ценам спроса) схожих объектов.

Иногда применяют для оценки свободной и ориентировочно свободной территории. Объекты для работы (сравнения): права собственности, условия финансирования, условия рынка и некоторые условия продажи, расположение земли, зонирование, физические параметры, коммунальные услуги, экономические параметры. Оценщик берет несколько единиц сопоставления, оптимизируя стоимость каждой из них. Так он получает ряд значений стоимости, которые формируют ее диапазон. Лучше всего данный метод рыночной оценки земельного участка работает на устоявшемся и информационно-открытом конкурентном рынке.

Метод капитализации

Выявление цены участков как текущей стоимости потенциальной прибыли. Под ней мы понимаем арендную плату как оцениваемый земельный "надел"

Этот подход оценки земельных участков требует ведения такого понятия, как сумма ренты. Это прибыль от сдачи в аренду земли в соответствии с критериями, которые задаются рынком. В качестве постоянного источника прибыли арендная плата капитализируется в стоимость: она делится на коэффициент капитализации для территории, выявленный по итогам изучения рынка. Рабочие цифры берутся из сопоставления продаж арендованных территорий и сумм арендных плат. С помощью арендной ставки рыночная цена участка выявляется по доходному подходу с применением метода прямой капитализации. Формула для расчета такая: VL = IL : RL.

VL - стоимость земельного участка

IL - прибыль от владения землей

RL - ставка капитализации.

Метод распределения

Вычисление составляющей цены земельного участка в соответствии с соотношением цены земли и улучшений в имущественном комплексе

Этот метод оценки земельных участков дает самый достоверный результат для новых сооружений. Причина этого - они близки к способу оптимального и самого эффективного использования. Метод базируется на принципах вклада и постулата, что любой вид недвижимости обладает корректным соотношением между ценой земли и сооружений. Для работы оценщику нужны проверенная статистическая информация о соотношении цен на землю и всей собственности недвижимости на рынке. Этот метод рыночной оценки земельных участков не является абсолютно надежным, чаще к нему прибегают при дефиците данных о продажах земли.

Метод выделения

Используется, когда вклад улучшений в общую стоимость земли небольшой. Работает в оценке застроенных участков (лучше - загородных домов) при наличии данных о суммах сделок по схожим объектам недвижимости

В процессе проведения процедуры оценщик сначала выявляет компоненты для сопоставления, а также их схожесть с объектом оценки. После этого он вносит уточнения по ряду компонентов и определяет рыночную цену единого объекта (тут ему в помощь обобщение уточненных цен аналогов). Наконец, определяет стоимость замещения или воссоздания улучшений нашего рабочего объекта и его рыночную стоимость.

Для этого оценщик обращается к формуле

"рыночная стоимость объекта недвижимости с нашим объектом - (минус) стоимость замещения" либо "рыночная стоимость объекта недвижимости с нашим объектом - (минус) стоимость воссоздания улучшений участка".

Пассивный рынок - самая лучшая "среда" для метода выделения, поскольку здесь нет информации о продаже незанятых территорий. Учитываем также свойства исходных данных и схему формирования необходимой суммы. Что касается стоимости земельного участка, для ее определения есть формула:

Сз = С - Су. Сз - стоимость земельного участка, С - стоимость объекта, Су - стоимость улучшений.

Метод остатка

Используется для оценки застроенных и незастроенных участков, с потенциальной застройкой объекта улучшениями, которые дадут прибыль. Стоимость территории вычисляют по итогам капитализации части прибыли, связанной с землей.

Чтобы узнать стоимость участка, оценщику необходима информация о стоимости сооружений, чистый операционный доход собственности, коэффициенты капитализации за территории и сооружений. Работа проводится последовательно. Сначала выявляют чистый операционный доход всей собственности (обращаемся к рыночной ренте и планируемым операционным тратам). Далее идет вычисление чистого операционного дохода. Наконец, операционный доход капитализируется в коэффициент стоимости через норму капитализации для земли. Доход проблематично планировать при нестабильной экономической ситуации.

Метод разбивки на участки

Применяют для оценки территории, которая подходит для дробления на индивидуальные участки.

Оценщик в работе с этим подходом оценки земельных участков проходит через несколько этапов. Сначала он выявляет площади и количества индивидуальных участков, а также определяет цены освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж. Затем ему нужно узнать расходы и расписание освоения планируемого времени продаж и допустимой инвестиционной выручки. Далее для выявления чистой прибыли от продажи недвижимости оценщик производит вычет расходов на освоение и выручки из планируемой общей суммы продажи земли. И наконец, вычисляет предпочтение оптимальной ставки дисконта в зависимости от риска, определяемого периодом освоения и продажи.

При этом для освоения земельного участка требуются расходы на расчистку, разбивку участков, на устройство дорог, бордюров и многое другое.