Дипломная работа на тему: Теоретические основы ипотечного кредитования .1 Экономическая сущность ипотечного кредита и

Введение

ипотечный жилищный кредитование

В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Актуальность выбранной темы дипломной работы обусловлена той значимой ролью, которую играет ипотечное кредитование в современной рыночной экономике. Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан той или иной страны качественным и современным жильем. Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка, позволяя ему привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка. Ипотечное кредитование, таким образом, способствует развитию банковской системы, давая мощный толчок к появлению новых финансовых инструментов и, позволяя кредитным институтам на долгосрочной основе финансировать основные производственные секторы экономики.

Развитие ипотеки будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности.

Ипотека создает дополнительный спрос на жилье, поскольку без ипотечного кредитования подавляющее большинство населения не способно решить свою жилищную проблему.

Целью дипломной работы является анализ практики ипотечного жилищного кредитования в ЗАО "ВТБ-24" и внесение предложений, направленных на совершенствование организации ипотечного кредитования в банке "ВТБ 24".

Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач:

исследование теоретических аспектов ипотечного кредитования;

характеристика особенностей банковского ипотечного кредитования в России;

изучение мирового опыта ипотечного кредитования;

анализ практики ипотечного кредитования в банке ;

сравнительная характеристика ипотечного кредитования в банках Ростова;

характеристика проблем и перспектив ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования являются модели ипотечного кредитования, функционирующие в России, а так же участники и институты, задействованные в реализации этих моделей, такие как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, коммерческие банки.

Предметом исследования выступают ипотечные банковские продукты, реализуемые в ЗАО "ВТБ-24" .

Теоретическую базу работы составляют законодательные, нормативные, инструктивные материала Банка России по вопросам темы, учебная литература, монографии отечественных и зарубежных специалистов, материалы периодической печати и другая информация.

Информационной базой исследования являлись отчетные данные Правительства России, Федеральной службы статистики, Минфина РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, а также данные интернет-сайтов.

Глава 1.Теоретические основы ипотечного кредитования

.1 Экономическая сущность ипотечного кредита и интерпретация этого вопроса в экономической литературе

Жилье выполняет две важнейшие функции: с одной стороны, для человека оно является средой обитания, способствующей развитию и укреплению семьи и реализации ее жизненных планов, с другой - жилье, как приобретаемая недвижимость, является аккумулятором накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом его труда, и в этом качестве оно выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, являясь важнейшим, базовым элементом института частной собственности, без которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных отношений.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

В экономической литературе в настоящее время отсутствует единая точка зрения в определении понятия и формы ипотечного кредита. Ряд экономистов, изучающих теоретические аспекты ипотечного кредитования, склонны относить его к разновидности потребительского кредитования. В то же время существуют определённые различия между экономическим содержанием данных разновидностей кредитов. Данные различия связаны с такими особенностями ипотечного кредита, как: обеспеченность залогом недвижимого имущества; существование широкого временного горизонта отношений между заемщиком и банком при получении и обслуживании ипотечного кредита; наличие отдельной системы фондирования долгосрочных ресурсов и отдельной системы управления долгосрочными ресурсами банка, вложенными в развитие ипотеки.

В зависимости от субъекта кредитования и типа залога можно выделить несколько видов ипотечных кредитов: розничные ипотечные кредиты для населения (в т.ч. ипотечные жилищные кредиты), ипотечные кредиты для коммерческих предприятий, сельскохозяйственные ипотечные кредиты. В результате того, к какой разновидности относится ипотечный кредит, он может быть либо использован в потребительских целях, либо задействован в воспроизводственных процессах. Соответственно, при его выдаче происходит движение ссужаемой стоимости либо в форме денег, либо в форме капитала. При этом при ипотечном жилищном кредитовании происходит движение ссужаемой стоимости исключительно в форме денег в силу потребительского характера данных ссуд.

Таким образом, ипотечный жилищный кредит это совокупность экономических, организационных и правовых отношений, складывающихся по поводу движения ссужаемой стоимости в форме денег, целью которых является финансирование покупки частными лицами жилой недвижимости, обеспечением возвратности которой служит залог данной недвижимости.

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 20-30 лет и более;

Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение.

Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья.

Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи - это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита - передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.

Ипотечное жилищное кредитование позволяет расширить текущее потребление уникального экономического блага, каковым является жилье, что превращает его в инструмент решения не только экономических, но и социально-политических проблем, и обусловливает внимание к этому социально-экономическому институту со стороны государства.

В РФ институт ипотечного жилищного кредитования реализуется посредством системы ипотечного жилищного кредитования (СИЖК), включающей в себя рынок ипотечных жилищных кредитов и рынок ипотечных ценных бумаг, на котором осуществляется их рефинансирование. СИЖК осуществляет взаимодействие между рынком банковского кредитования, рынком недвижимости и рынком ценных бумаг, что определяет пути и масштабы влияния этой системы на социально-экономические процессы,

Значимость СИЖК определяется не только и не столько масштабом ее участия в решении жилищной проблемы, но необходимостью создания и развития рыночных механизмов в сфере жилой недвижимости, строительной отрасли и жилищно-коммунальной сфере.

Основные взаимодействующие и взаимообусловленные элементы системы ипотечного жилищного кредитования, представленные на рис. 1.

Рисунок 1. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования

Государство является основополагающим элементом данной системы, который выполняет организационную и регулирующую роль. Роль государства в развитии ипотечного жилищного кредитования сводится к выполнению им трех основных функций:

. Регулирование ипотечного рынка путем формирования необходимой

нормативно-правовой базы для реализации механизма ипотеки, эффективного функционирования рынка ипотечных жилищных кредитов и возможности использования надежных финансовых инструментов, обеспечивающих приток долгосрочных инвестиций для выдачи ипотечных жилищных кредитов.

. Формирование условий и программ повышения доступности ипотечных жилищных кредитов, содействие определенным категориям граждан в приобретении жилья (прежде всего тем, чьих доходов недостаточно для получения рыночных банковских ипотечных кредитов).

Государство обеспечивает поддержку граждан, не располагающих достаточными доходами, по мере необходимости посредством системы льготного ипотечного кредитования путем реализации государственных жилищных программ.

. Создание условий для развития инфраструктуры, обеспечивающей

эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов, в том числе возможна финансовая поддержка становления на первоначальном этапе новых институтов на этом рынке, например институтов вторичного рынка ипотечных кредитов и обеспечение равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов.

В Российской Федерации реализация государственной жилищной политики осуществляется на федеральном и региональном уровнях.

На федеральном уровне используется форма предоставления субсидии на часть стоимости ипотечного жилья, на основе которой работает федеральная целевая программа "Жилище". В рамках данной программы реализуются подпрограммы: "Обеспечение жильем молодых семей" и "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством".

В регионах используются такие формы государственной поддержки как стимулирование участников ипотечного рынка, субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту, продажа государственного жилья в кредит по льготной цене и др.

На территории Ростовской области реализуется подпрограмма "Стимулирование рынка жилья" Областной долгосрочной целевой программы <http://www.donland.ru/Default.aspx?pageid=89691> "Развитие жилищного строительства в Ростовской области на 2010-2015 годы".

В рамках подпрограммы предусмотрены следующие меры социальной поддержки:

предоставление бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья;

предоставление бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью жилищного займа или кредита;

предоставление бюджетных субсидий для погашения задолженности по жилищным кредитам в случае рождения (усыновления) ребенка в период субсидирования процентных ставок по кредитам;

предоставление бюджетных субсидий для погашения части задолженности по жилищным займам в случае рождения (усыновления) ребенка;

предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья молодым специалистам здравоохранения и работникам здравоохранения дефицитных профессий

Правом получения бюджетной субсидии пользуются граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо не имеющие собственного жилья, либо обеспеченные жильем менее 10 кв.м общей площади жилого помещения на 1 человека, принадлежащие заявителю и членам его семьи на праве собственности, а также занимаемые заявителем и членами его семьи на праве владения и пользования по социальному найму в государственном или муниципальном жилищном фонде. Ставка бюджетной субсидии составляет 9-10 % в зависимости от категории получателя бюджетной субсидии.

Срок субсидирования составляет:

месяцев - для граждан, приобретающих жилые помещения на первичном рынке жилья.

месяцев - для граждан, приобретающих жилые помещения на вторичном рынке жилья.

Кроме того, на территории Ростовской области действует "Народная ипотека" - предоставление бюджетных субсидий гражданам, открывающим вклады в кредитных организациях с целью накопления средств для улучшения жилищных условий.

Также предусмотрена государственная поддержка граждан, проживающих в сельской местности, в вопросах приобретения жилья в рамках федеральной целевой программы "Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года". Программа предусматривает предоставление гражданам социальных выплат из федерального, областного и местного бюджетов на строительство (приобретение) жилья в сельской местности в размере 70% от расчетной стоимости строительства (приобретения) жилья. Получатель социальной выплаты вправе ее использовать:

на приобретение жилого помещения в сельской местности, находящегося в

эксплуатации не более пяти лет с момента его ввода;

на строительство жилого дома, в том числе на завершение ранее начатого строительства жилого дома;

на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в сельской местности.

Государственная поддержка молодых семей в вопросах приобретения жилья осуществляется в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы, подпрограммы "Оказание мер государственной поддержки в улучшении жилищных условий отдельным категориям граждан" государственной программы Ростовской области "Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Ростовской области".

Целью подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы, подпрограммы "Оказание мер государственной поддержки в улучшении жилищных условий отдельным категориям граждан" государственной программы Ростовской области "Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Ростовской области" (далее - подпрограмма), направленных на реализацию одного из приоритетных направлений национального проекта "-Доступное и комфортное жилье гражданам России <http://donland.ru/Default.aspx?pageid=81499>", является предоставление государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий Размер социальной выплаты из консолидированного бюджета составляет:

30 процентов расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, не имеющих детей;

35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, имеющих 1 и более детей, а также для неполных молодых семей, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Проект "Ипотека для молодых учителей" предусматривает предоставление государственной поддержки при приобретении (строительстве) жилья молодым учителям в форме бюджетных субсидий для оплаты первоначальных взносов по ипотечным кредитам. Размер бюджетной субсидии составляет 20 % от расчетной суммы ипотечного кредита.

По итогам 2013 года Ростовская область заняла 12 место по объему выданных ипотечных кредитов среди регионов РФ, опередив по этому показателю лишь Пермский и Алтайский края, Кемеровскую, Иркутскую, Воронежскую области. По данным ЦБ РФ сумма выданных ипотечных кредитов в прошлом году составила 27,2 млрд рублей, что превысило показатель 2012 года на 44%.

Объемы выдачи ипотечных кредитов стремительно растут. По данным ЦБ РФ, в 2013 году в Ростовской области выдано 17779 ипотечных кредитов, что на 36% выше показателей 2012 года. Объем выданных кредитов в денежном выражении составил 27,2 млрд рублей (динамика по сравнению с прошлым годом- 44%).

Жилье, как известно, является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, главную роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечениедополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья

Выплата процентов и погашение кредита определяются договором. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.2

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Для России ипотечное кредитование является достаточно молодой услугой, но всё же она постоянно развивается и завоевывает все большую популярность.Недостатками ипотеки в России являются высокие годовые проценты по кредиту.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотеки позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

.2 Модели ипотечного кредитования. Мировой опыт в области ипотеки

В условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики.

Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях.

Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (табл. 1).

Таблица 1 - Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Элементы

Модели

усеченно-открытая

расширенная открытая (американская)

Сбалансированная автономия (немецкая)

Принцип функционирования

Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны)

Ссудно-сберегательный (модель автономна)

Объекты кредитования

Готовые и строящиеся дома и квартиры

Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей

Готовые и строящиеся дома и квартиры

Элементы

Модели

Источники привлечения кредитных ресурсов

Собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты)

Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)

Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков

Основные кредиторы

Универсальные и ипотечные банки

Ипотечные и сберегательные банки

Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.

. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.

Таблица 2 - Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Усеченно-открытая

Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция

Простота организации функционирования модели минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка)

1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК. 3. Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов

Простота организации модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. Ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК

Расширенная открытая модель

США и др. развитые страны

1. Стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. 2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования

1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой

В России уже начато внедрение данной модели: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельтакредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции

Сбалансированная автономия

Франция, Германия, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия

1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно. 2. Пониженный кредитный риск, т.к. проверяется кредитоспособность заемщика. 3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода

1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений. 2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия)

В настоящее время Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

Рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.

Когда говорят о развитии ипотеки в нашей стране, имеют в виду, как правило, снижение процентной ставки и первоначального взноса. Но, как видим, существует еще много путей развития кредитования. Банкиры, конечно, внимательно изучают западный опыт, и можно надеяться, что уже в ближайшие годы хотя бы некоторые из многочисленных кредитных продуктов появятся в нашей стране.

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное - активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы

отношений при ипотечных операциях.

Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. В рыночных условиях основными источниками средств для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование - это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем.

Ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей. Наблюдается рост занятости населения в строительной сфере, что ведет к повышению благосостояния населения страны.

Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.

Глава 2. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России

Оглавление

- Введение

- Теоретические основы ипотечного кредитования .1 Экономическая сущность ипотечного кредита и интерпретация этого вопроса в экономической литературе

- Модели ипотечного кредитования. Мировой опыт в области ипотеки Глава 2.Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России

- Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе

- Анализ практики ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ

- Ипотечное жилищное кредитование как перспективное направления кредитования в РФ .1 Основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

- Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

- Предложения, направленные на совершенствование организации ипотечного кредитования в банке ВТБ

- Заключение

- Список используемых источников

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения

В настоящее время ипотечное кредитование в России активно развивается. В работе проанализирована динамика развития ипотечного рынка. Растут объемы предоставляемых ипотечных кредитов. К 2015 году общий объем ипотечных и жилищных кредитов в России должен составить 7 - 8% от ВВП, прогнозирует Moody's. Увеличивается число банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

В 2013 году наблюдается значительный рост объема задолженности по ипотечным кредитам и в тоже время снижение доли просроченной задолженности, что в свою очередь является существенным признаком оздоровления рынка ипотеки.

Происходит увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов. Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк.Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами, что способствует либерализации условий кредитования.

Развитие в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) сдерживается по следующим причинам:

С точки зрения заемщика: низкий уровень доходов населения и высокая стоимость кредитных ресурсов, значительные дополнительные расходы при получении ипотечного кредита, сложность оформления ипотеки.

С точки зрения кредитора недостаток долгосрочных ресурсов у банков, высокий кредитный риск, обусловленный трудностями обращения взыскания на заложенное имущество и не стабильной экономической ситуацией в стране, не развитость рынка ипотечных ценных бумаг.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечно - жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Развивать внутренние источники долгосрочного финансирования необходимо в нескольких направлениях: через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг и стройсберкассы.

В России фактически отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг как действующий механизм рефинансирования. Нужна структура, возможно, дочерняя по отношению к АИЖК, которая была бы аналогом Ginnie Мае. Она могла бы гарантировать от имени правительства ипотечные ценные бумаги, соответствующие критериям, предложенным Агентством.

Необходимо внести изменения в Налоговый кодекс с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы их выпуска.

Для совершенствования работы банка по предоставлению ипотечного кредита предлагается внедрить в работу кредитующего подразделения банка риэлторские функции, которые остались не охваченными деятельностью банка в области ипотечного кредитования.

Согласование сроков и условий сделки, согласование порядка расчетов, контроль за сделкой - все эти обязанности выполняет и кредитующее подразделение банка. Банком остаются неохваченными только функции, касающиеся непосредственно объекта недвижимости: поиск, просмотры, передача.

Таким образом, кредитный специалист будет вести сопровождение сделки в полом объеме с момента консультации до подписания акта приема-передачи квартиры в руки покупателя (Заемщика банка) и избежит несогласованности действий, как это бывает, когда дело сделку ведут одновременно три разных специалиста из разных структур. И конечно это очень удобно для клиента. Система "одного окна" всегда была и будет очень удобна.

Кроме того, целесообразно организовать непрерывный мониторинг изменений, вносимых в отечественную нормативную базу, регулирующую вопросы ипотечного кредитования в РФ. Возложить соответствующие обязанности на юридический отдел и канцелярию. В условиях возрастающей конкуренции также необходимо проводить собственные исследования рынка ипотечного кредитования в г. Ростове-на-Дону. В частности, отслеживать изменения в условиях ипотечных программ банков-конкурентов и анализировать ситуацию на рынке недвижимости. Отнести данные процедуры следует в обязанности сектора мониторинга.

Для увеличения клиентской базы, более полного удовлетворения потребностей клиентов и расширения перечня объектов недвижимости, покупка которых может быть произведена с использованием ипотечного кредита от БанкаВТБ24, следует установить договорные отношения с риэлтерскими фирмами г. Ростова-на-Дону на взаимовыгодных условиях. Особое внимание следует уделить также поиску партнеров на первичном рынке жилья, в частности фирм-застройщиков.

На наш взгляд, использование вышеизложенных предложений позволит Ростовскому филиалу банка ВТБ24 увеличить и сохранить долю занимаемого рынка, войти в группу лидеров по объемам ипотечного кредитования физических лиц на в Ростове-на-Дону и обеспечить высокий уровень качества кредитного портфеля и предоставляемых услуг.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изменениями и дополнениями) - СПС Консультант Плюс

2. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ (с изменениями и дополнениями)

3. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 №152-ФЗ (с изменениями и дополнениями)

4. Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" от 22.04.1996 №39-ФЗ ( с изменениями и дополнениями)

5. Федеральный закон "О кредитных историях" от 30.12.2004 №218-ФЗ ( с изменениями и дополнениями)

6. Федеральный закон РФ "О банках и банковской деятельности" от 2 декабря 1990 года № 395-1 (с изменениями и дополнениями)

7. Федеральный закон РФ "О кредитных историях" от 30.12.2004г. (с изменениями и дополнениями).

8. Положение Банка России "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" от 26 марта 2004 года №254-П( с изменениями и дополнениями)

9. Агеева Н.А. Основы банковского дела. - М.: ИНФРА-М, 2014 - 273с

10. Артёмов С.А, Система государственного ипотечного жилищного кредитования: учебник. - М.: Наука и образование, 2010

11. Банковское дело: розничный бизнес: учебное пособие / кол. авторов под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. -М.: КНОРУС, 2010

12. Банковская система в современной экономике: учебное пособие под ред. О.И. Лаврушина. - М.: КНОРУС, 2011

Бюллетень банковской статистики ЦБ РФ. -№ 4- 2014. / www.cbr.ru <http://www.cbr.ru>

13. Грачёв И.Д. Проблемы просроченных ипотечных кредитов.//Деньги и кредит-2011-№7.

14. Гусев А.В. Ипотечное жилищное кредитование. Жильё взаймы: учебник. - М.: Феникс, 2012

15. Гусева К.Н. Российский рынок ИЖК без прикрас.//Банковское дело.-2012г.-№2

16. Ермилова М.И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ//Деньги и кредит. - 2011-№10.

17. Зайнуллина С.Р. Причины, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования в России // Банковское право.- 2011. - № 2

18. Иванов В.В. Всё об ипотеке: учебное пособие. - М.: МТ-Пресс, 2010

19. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт: учебник. - М.: Финансы и статистика, 2012.

20. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2010.

21. Кудрявцев В.А. Кудрявцева В.Е.Основы организации ипотечного кредитования. - М.: Высшая школа. 2000

22. Куликов А.Г., Янин В.С, Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы.//Деньги и кредит.-2011-№1

23. Куликов А.Г., Янин В.С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросыметодологии определения доступности жилья// Деньги и кредит.-2013-№3

24. Куликов А. Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы// Деньги и кредит.-2014-№2

25. Лепехин И.А. Ипотечное кредитование как способ финансирования жилищного строительства.//Банковское дело. - 2011 - №21.

26. Матовников М.Ю. Банковская система России и долгосрочные ресурсы.//Деньги и кредит-2013-№5.

27. Оганесян Г.Д. Особенности ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации// Экономические науки. - 2011.- №4(77).

28. Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью: учебник. - М.: Эксмо, 2010.

29. Савруков А.Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе//Деньги и кредит-2012-№10

30. Саркисянц А. Современное состояние ипотечного кредитования в России.//Бухгалтерия и банки-2012г.-№

31. Столбова О.И. Ипотечное кредитование в рамках реализации государственных жилищных программ . Автореферат диссертации к.э.н., 2012, с. 8.

32. Толкушкин А.В. Ипотека в России: Учебник.-М.: Юристъ,2009г

33. Тосунян Г.А. О перспективах банковской системы России: взгляд банковскогоСообщества// Деньги и кредит- №5- 2014

34. Федорова А.Е. Ипотечное кредитование в системе экономических отношений / Автореф. дис. - Екатеринбург, 2006.

35. Экономическое обозрение "Экономическое развитие России" № 3, 2014