Дипломная работа на тему: Жилищные кооперативы как субъекты гражданско-правовых отношений

Введение

Преобразование жилищных отношений, осуществляемое в Российской Федерации, поставило перед законом и юридической наукой многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации и реализации права собственности на жилое помещение, в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, прежде всего в Гражданском Кодексе РФ. В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась глава, посвященная праву собственности на жилые помещения.

Правовая регламентация отношений собственности на жилые помещения, содержащаяся в действующем законодательстве, основана на результатах плодотворной научной разработки общих проблем права собственности и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, в том числе и в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, то эта проблема в цивилистической литературе затрагивалась многими авторами - "жилищниками". Вместе с тем в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных исследованию права собственности на жилые помещения, до сих пор не было, если не считать некоторые работы прежних лет о праве личной собственности на жилой дом.

Однако данная проблема требует сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения еще не получили надлежащего законодательного регулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании - в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в жилищной сфере.

Сказанное дает основание для утверждения, что проблема права собственности на жилище в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных.

Цель дипломной работы - рассмотрение права собственности на жилое помещение в жилищном и жилищно-строительном кооперативах.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:

- рассмотреть историю появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России;

- -дать общую характеристику жилищному и жилищно-строительному кооперативам как юридическим лицам;

- рассмотреть правовую основу участия гражданина в кооперативах;

- раскрыть право собственности гражданина на жилье;

- рассмотреть проблемные вопросы участия в кооперативах и дать рекомендации по их преодолению.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования определяется тем, что его результаты и рекомендации, высказанные в работе, могут быть использованы: 1) при совершенствовании действующего гражданского материального и процессуального законодательства в области права на жилье в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; 2) наукой гражданского и жилищного права, прежде всего при написании статей о праве собственности на жилище; 3) судами при вынесении решений по спорным вопросам; 4) в образовательном процессе, например, при чтении спецкурса жилищное право право.

Теоретическую и методологическую основу дипломной работы составляют работы современных ученых по проблемам гражданского и жилищного права, таких как Красавчиков О.А., Яковлева В.Ф., Адрианов И.И., Корнеев С.М., Литовкин В.Н., Марткович И.Б., Приходько М.Б., Чубаров В.В. и др., материалы научно-практических конференций, а также материалы судебной практики

В качестве методов исследования использовались общенаучные и специально-правовые, в том числе системный, исторический, нормативно-логический, сравнительно-правовой, структурно-функциональный, аналитического толкования взаимодействия правовых норм и др.

Объектом данного дипломного исследования является - жилищный и жилищно-строительный кооператив.

Предмет - право на жилое помещение в жилищном и жилищно-строительном кооперативе.

Для более детального рассмотрения темы, дипломная работа была разбита на 3 главы.

1 глава посвящена общей характеристике жилищных и жилищно-строительных кооперативов как субъектам гражданско-правовых отношений. В ней раскрывается общая характеристика жилищного и жилищно-строительного кооператива как юридических лиц и рассматривается история появления и становления жилищно и жилищно-строительных кооперативов в России.

2 глава посвящена праву собственности на недвижимость и участию в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. В ней раскрывается правовая основа участия гражданина в кооперативе, право собственности гражданина на жилье.

3 глава посвящена проблемным вопросам участия в кооперативах.

Оглавление

- Введение 3

- Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как субъекты гражданско-правовых отношений

- История появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России

- Общая характеристика жилищного кооператива как юридического лица

- Общая характеристика жилищно-строительного кооператива как юридического лица

- Право собственности на недвижимость и участие в жилищном и жилищно-строительном кооперативе

- Правовая основа участия гражданина в кооперативе

- Право собственности граждан на жилое помещение

- Участие в кооперативе и право собственности на жилье

- Проблемные вопросы участия в кооперативах

- Право выхода из жилищного и жилищно-строительного кооператива

- Проблемы финансовой несостоятельности кооперативов

- Заключение 66

- Список литературы 70

- Приложение 1 Заявление о вступлении в ЖК

- Приложение 2 Индивидуальный график накопления пая

- Приложение 3 Договор

- Приложение 3а Договор безвозмездного пользования квартирорй

- Приложение 4 Индивидуальный график погашения пая

- Приложение 5 Исковое заявление о разделе пая и жилого помещения в доме ЖК или ЖСК

- Приложение 6.Исковое заявление о признании необоснованным исключения из членов ЖСК

Заключение

Сегодня в России существует два "гибких" способа приобретения жилья - взять кредит у банка либо стать членом жилищно-строительного или жилищного кооператива. Основные достоинства и недостатки первой схемы известны - быстрое заселение в квартиру, но высокие процентные ставки и необходимость "прозрачного" дохода.

Минусы и плюсы ЖК и ЖСК не так очевидны. Пусть сами себя они любят ассоциировать с кассами взаимопомощи, однако квартира - не шапка, а система приобретения жилья в рассрочку сложна и имеет много нюансов.

Противники ЖСК сравнивают их с "пирамидами": кооперативы постоянно расширяют членскую базу и соответственно увеличивают паевой фонд. Сторонники ЖК и ЖСК считают, что сравнивать их с "пирамидами" неверно. Деньги, которые человек вносит на счет кооператива, сразу вкладываются в покупку нового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Вкратце суть метода ЖСК такова. Человек, желающий приобрести квартиру, вступает в кооператив, для чего вносит вступительный взнос - он составляет приблизительно 5% ориентировочной стоимости будущего жилья - и фиксированный регистрационный взнос. После чего член ЖСК начинает накапливать необходимую сумму личных средств, внося ее в кооператив - 50% стоимости квартиры. Этот этап называется накопительным, и длится он в среднем от года до четырех лет. Длительность этого этапа можно программировать самостоятельно - от срока накопления будет зависеть срок предоставления рассрочки. Связь прямо пропорциональная - чем дольше длится накопительный этап, тем дольше будет срок предоставления рассрочки.

Как только член ЖСК накапливает необходимые 50%, кооператив предоставляет рассрочку на оставшиеся 50% стоимости жилья, и начинается этап расчета.

До выплаты пая гражданин живет в квартире, которая принадлежит кооперативу. После того как выплачен последний пай, квартира оформляется собственность на квартиру и выход из кооператива.

С достоинствами ЖСК мы определились - покупка квартиры в рассрочку на достаточно мягких условиях. В итоге стоимость купленной с помощью ЖСК или ЖК квартиры увеличивается примерно на 10%, в то время как при покупке жилья по ипотечной банковской схеме - на 50-80%.

Еще плюсы:

- квартиру, находящуюся в собственности ЖСК, можно будет сдавать в аренду;

- квартира приобретается за ту цену, которая существует на рынке недвижимости на момент накопления вами 50% стоимости. Если ваш ЖСК индексирует накопления, это безусловно выгодно;

- в период расчета с кооперативом не нужно платить налог на недвижимость,

- предоставляется льгота по налогу на доходы физических лиц при приобретении квартиры в размере до 600 тыс. руб. (с января 2004 г. - 1 млн руб.);

- ЖСК является некоммерческой организацией, поэтому освобождена от всех видов налогов;

- возможность зачета старой квартиры в стоимость приобретаемой.

Это плюсы, но есть и минусы. Надежность кооператива оценить очень трудно. Зачастую успех жилищно-строительного кооператива зависит от управленческих и хозяйственных способностей его менеджеров. Все-таки схема приобретения жилья через ЖСК сложна - для того, чтобы купить квартиру одному вкладчику, нужно, чтобы в кооператив вступили минимум 10 новых членов. Для того, чтобы купить квартиры уже им, необходимы еще 100 новичков, и т. д. Торговать мебелью в центре Москвы гораздо легче, чем обеспечивать постоянный приток новых пайщиков и их денег. Впрочем, сами председатели ЖСК на судьбу не жалуются, ссылаясь на то, что поток людей не прекращается, а только увеличивается, поскольку риторический "жилищный вопрос" актуален всегда.

Главными проблемами, волнующими членов ЖК и ЖСК, остаются вопросы рисков и гарантий. Риски зависят по большей части от того, кто управляет кооперативом. Банкротство фактически невозможно. В ЖСК 1) что доходы всегда предшествуют расходам, т. е. квартира покупается после того, как пайщики внесли сумму, равную ее стоимости. 2) даже если приток новых членов в кооператив прекратится, необходимое количество квартир все равно будет куплено - за счет взносов оставшихся пайщиков. В этом случае лишь замедлятся сроки приобретения жилья. Однако на эту возможность руководители ЖСК смотрят с сомнением - пайщиков, отказавшихся платить, не было вовсе, а задолжников по платежам меньше 0,3%.

Для ЖК все еще более открыто, пайщик выплачивая пай уже видит жилое помещение в котором ему предстоит проживать.

Ликвидация ЖСК и ЖК возможна в двух случаях. Первый - если они грубо нарушает свой устав, например, занимается коммерческой или неразрешенной деятельностью. Второй случай - если все члены кооператива единогласно проголосуют за его ликвидацию, что еще менее вероятно. Это риски.

Одним из минусов является то, что ЖСК ЖК - это кооператив, то есть все члены его взаимозависимы. Это самое главное, что нужно уяснить перед вступлением в ЖСК. Если один из пайщиков оказывается неплатежеспособен или попросту нечестен, последствия коснутся всех. И в системе ипотечного кредитования, и в системе ЖСК и ЖК российское законодательство оставляет желать лучшего - сегодня закон о выселении квартиранта имеет много "дыр" и обходных путей с помощью других законов. Так, выселение по любой причине противоречит статье 25 Конституции РФ, которая гласит: "Жилище неприкосновенно".

В том случае, если пайщик, уже проживающий в квартире ЖСК, оказывается неплатежеспособным, то по взаимному согласию сторон ему предоставляется новое, менее благоустроенное жилье - стоимостью в ту сумму, которую пайщик уже внес на счет кооператива. Освобожденная квартира продается.

Если взаимного согласия достичь не удается, в этом случае начинается судебный процесс. Правда, прецедентов таких в России еще не было.

Так все-таки, ЖСК - это пирамида или нет? Очевидно, что, как и любой бизнес, ЖСК в разных руках может привести к различному результату. Изначально в идее ЖСК заложена возможность мошенничества, и некоторые могут ею воспользоваться. Так же изначально это рабочий механизм покупки жилья. А выбрать достойных среди равных - уже задача клиента.

Относительно перспектив ЖСК и ЖК существуют разные мнения: кто-то думает, что их нет, кто-то считает иначе. Ведь жилищный вопрос для России очень важен, и новые жилищные кооперативы могут стать ключевым звеном в решении жилищной проблемы всей страны. При дальнейшем развитии кооперативного движения деньги населения, сейчас хранящиеся в подушках, вполне могут начать работать. В принципе кооперативы могут не только покупать квартиры своим пайщикам, но и финансировать строительство нового жилья для них. А это в свою очередь даст мощный импульс развитию строительной отрасли, которая выводила из кризиса не одну страну.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ // СПС Гарант, 2004.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября 2003 г.) // СПС Гарант, 2004

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изм. и доп. от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 - М.: Издательская группа ИНФРА - М - НОРМА, 2003. - 106 с.

4. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99

5. Федеральный закон от 20 мая 2002 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // СПС Гарант, 2003

6. Закон СССР от 2 ноября 1989 г. "О порядке обжалования в суд неправомерных действий органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющих права граждан" // СПС Гарант, 2004

7. Федеральный закон "О потребительской кооперации" от 19.06.92 N 3085-1 // СПС Гарант, 2004

8. Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.93, N 8 // СПС Гарант, 2004

9. ФЗ от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации"О потребительской кооперации в Российской Федерации"(с изменениями от 28 апреля 2000 г.) // СПС Гарант, 2004

10. Примерный устав жилищно-строительного кооператива // СПС Гарант, 2004

11. Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов// СПС Гарант, 2004

12. П. 23-26 Постановлея №11 Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами"// Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР - М.: Право, 1994

13. Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г. // СПС Гарант, 2004

Литература

1. Брагинский М.И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерациидля предпринимателей. М., Норма, 2003 - 1050 с.

2. Броденко С.П. ЖСК - Р-на-Дону: Феникс, 2003 - 120 с.

3. Вишневецкая Р.Я. Гражданское право. Учебное пособие. Р\Д., Феникс, 2003 - 469 с.

4. Воронина Н.П. Преобразующие юридические факты в советском жилищном праве.Свердловск: Политиздат, 1982 - 500 с.

5. Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М.: Из-во Московского Университета, 1990 - 110 с.

6. Грамолин А. Реформа с большой дороги так называют преобразования жилищно-коммунального хозяйства // Российская Федерация сегодня, №4 2004.

7. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут. 2000 - 202 с.

8. Крашенинников П.В. Сборник адвокатской и судебной практики по гражданским делам. М.: Норма. 2003 - 1400 с.

9. Кроха Н.Д. Летопись Общенародного движения "Жилье в рассрочку" и московского ЖСК "Строим Вместе. - М.: Бук ЛТД, 2003 - 130 с.

10. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, №№5, 6

11. Мелихан Р.Р. Жилищная реформа - планы на будующее // Газета о недвижимости для всех N 119, 2004.

12. Новицкий И.Б. Римское право. - М.: Бек, 2000 - 450 с.

13. Онипенко Е.С. Жилищно-строительные кооперативы. Проблемы и противоречия. //Сборник студенческих докладов. Р/Д: Ростовиздат, 2003.

14. Приходько И. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона "О собственности СССР"//Хозяйство и право, №1, 1990.

15. Сбоник судебной практики по жилищным делам - М.: Статут, 2003 - 870 с.

16. Станко Д. Статьи о ЖСК // Планируй жизнь сам, № 4, 2003.

17. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. М.: Пост-фактум, 2002 - 550 с.

18. Хейгетова С.В. Жилищный кооператив: немного истории.//Скарт и наш дом, №2, 2004.

19. Хомяков В. ЖСК и ЖК - организации-призраки. Два подхода к самоуправлению в жилищной сфере. М.: Статут, 2001 - 90 с.

20. Унина Е.В. О праве собственности граждан на жилые помещения // Правоведение, №1, 1999.

21. Чернышев Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2003 - 160 с.

Алексей Безуглый