Дипломная работа на тему: Понятие и правовая природа договора аренды зданий. История развития института аренды зданий

Введение

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению.

С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества.

В настоящее время исследованию института аренды в юридической науке уделяется большое внимание, так как аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложенных средств.

Актуальность настоящей работы обусловлена тем, что аренда зданий и сооружений является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом он является не в достаточной степени урегулированным современным законодательством. Помимо вопросов, которые касаются напрямую только договора аренды зданий, есть еще ряд проблематичных с точки зрения юридической теории и практики, не относимых исключительно к указанному договору, однако влияющих на практику его применения - вопросы отмены обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, исследование понятия недвижимости и его обязательных признаков, а также спорные вопросы, касающиеся двоякой трактовки положений, включенных в Гражданский кодекс и иные нормативно - правовые акты, регулирующие вопросы аренды зданий. Как показывает опыт, подавляющее число споров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды зданий и сооружений, поэтому именно этой проблематике и будет посвящена настоящая дипломная работа.

Как показывает судебная статистика, за последние 6 лет количество дел по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, рассмотренных арбитражными судами РФ, возросло на 51,08 %. Если в 2009 году количество рассмотренных дел по указанной категории споров составляло 22,417, то в 2010 арбитражными судами РФ было рассмотрено 23,286 таких дел, в 2011 году - 26,367 дел, в 2012 году - 32,068 дел, в 2013 году количество таких дел составило 33,869 [22, с. 17].

Цель настоящего дипломного исследования заключается в комплексном рассмотрении и изучении теоретических и практических основ аренды зданий, выявлении проблемных аспектов.

Постановка указанной цели определила необходимость разрешения следующих задач:

изучить историю развития института аренды зданий;

определить понятие договора аренды зданий;

обозначить место договора аренды зданий в системе гражданско-правовых договоров;

рассмотреть здание, как объект договора аренды зданий;

определить особенности заключения договора аренды зданий;

- выявить специфику содержания и исполнения договора аренды зданий.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с арендой зданий.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные, так и специальные правовые методы научного познания: метод анализа и синтеза, метод обобщения, дедукции, индукции другие методы научного познания.

Теоретическую основу исследования составили труды таких авторов как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Васильева, Л.А. Голомазова, Л.Ю. Грудцына, В.Б. Догляд, А.В. Жигачев, С.А. Камачёвой, В.А. Лапач, О.Н. Садиков, В.В. Смирнов, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и др.

Нормативную основу исследования составили: Гражданский кодекс Российской Федерации (в части первой и второй), федеральные законы "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иные нормативные правовые акты.

Эмпирической основой исследования послужила опубликованная судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды зданий.

Настоящая дипломная работа структурно состоит из введения, двух глав, объединяющих в себе шесть параграфов, заключения и списка литературы.

Оглавление

- Введение

- Понятие и правовая природа договора аренды зданий

- История развития института аренды зданий

- Понятие договора аренды зданий и его место в системе гражданско-правовых договоров

- Здание как объект договора аренды

- Особенности заключения и исполнения договора аренды зданий

- Особенности заключения договора аренды зданий

- Права и обязанности арендодателя

- Права и обязанности арендатора Заключение

- Список литературы

Заключение

Настоящая дипломная работа посвящена особенностям правого регулирования отношений, возникающих из договора аренды нежилых помещений, в частности зданий.

Анализируя позиции русских цивилистов, учитывая достижения современной науки гражданского права, судебную практику и действующее законодательство, в работе рассматривается, наряду со специальными вопросами аренды зданий, общая категория недвижимости. В результате проведенного анализа сделан вывод об отсутствии единого критерия недвижимости, проводится классификация зданий и иных сооружений, освещаются некоторые общие вопросы гражданского права в преломлении к предмету исследования.

Список литературы

Нормативные правовые акты:

1. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: федеральный закон от 30 декабря 2009 г. (ред. от 2 июля 2013) // Собрание законодательства РФ, 04.01.2010, № 1, ст. 5.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 ноября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 1 января 2014) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июня 1997 г. (ред. от 12 марта 2014) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 30, ст. 3594.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996 г. (ред. от 28 декабря 2013) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.

5. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 26 января 1996 г. (ред. от 9 апреля 2009) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 5, ст. 411.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 21 октября 1994 г.(ред. от 2 ноября 2013) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. (ред. от 21 мая 2012) // Российская газета, № 266, 30.12.2008.

8. Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР: закон РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24, ст. 406. (утратил силу).

9. Гражданский кодекс РСФСР: закон РСФСР от 11 июля 1964 г. (ред от 26 ноября 2001) // Свод законов РСФСР, т. 2, с. 7. (утратил силу).

10. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде: (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, № 25, ст. 481. (утратил силу).

Специальная литература:

11. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. - 2006. - №.3. - С.18-19.

. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000. - 756 с.

. Валента Е.И. Нежилое помещение как предмет договора аренды / Е.И. Валента. // Законодательство. - 2009. - № 11. - С. 15-23.

. Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Васильева. - М.: "ГроссМедиа: РОСБУХ", 2007. - 604с.

. Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования. - М.: 2006. - 174 с.

. Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика // Бухгалтерский учёт. - 2008. - №15. - С.14.

. Град Г. Недвижимость в аренде // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 3. - С. 13.

. Гражданское право. Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I / Под ред. Суханова Е.А. - М.: Волтер Клувер, 2004. - 412 с.

. Гражданское право России. Том 2. Обязательственное право / Под ред. Садикова О.Н. - М.:Инфра-М, 2006. - 890 с.

. Грудцына Л.Ю., Спектор, А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. - М.: Юстицинформ, 2007.

. Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. - 2008. - №2. - С 100.

. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Российская юстиция. - 2014. - № 1. - С. 17.

. Гутников О. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право. - 2008. - № 5. - С. 117.

. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. - 2007. - № 7. - С. 13.

. Догляд В.Б. Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю? // Право в Вооруженных Силах. - 2007. - № 5. - С. 24.

. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение к объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) // Государство и право. - 2002. - №7. - С. 105-107.

. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС. - 2000. - № 8.- С.11.

. Жигачев, А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? / А.В. Жигачев. // СПС КонсультантПлюс, 2009. - 235 с.

. Завьялов Л. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав //Хозяйство и право. - 2000. - №11. - С. 8.

. Зуйкова, Л. Аренда помещения: шаг за шагом / Л. Зуйкова. // ЭЖ-Юрист. - 2011. - № 34. - С. 12 - 13.

. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. - 2008 - №3. - С. 106.

. Камачёва С.А. Арендные сделки. М.: ПРИОР, 2008. - 190 с.

. Комягин Д. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. - 2008. - № 2. - С. 11.

. Краснопёрова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. - 2003. - №4,5. - С.40.

. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 2. - С. 15.

. Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27.

. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4.- С. 40.

. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 18.

. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось, 2008. - 156 с.

. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2007. - № 11. - С. 19.

. Чубаров, В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости / В.В. Чубаров. // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С. 40, 41.

Акты судебных органов:

42. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Хозяйство и право", № 5, 2001.

43. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // "Вестник ВАС РФ", № 3, 2002.

. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (ред. от 25.12.2013) // "Вестник ВАС РФ", № 1, январь, 2012.

45. Постановление Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2008 по делу № А16-13969/08-17-34 // СПС КонсультантПлюс.

. Постановление Арбитражного суда апелляционной инстанции Кировской области от 21 января 2014 года по делу № А28-4577/2013 // СПС КонсультантПлюс.

. Решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.02.2014 по делу № А82-14384/2013 // СПС КонсультантПлюс.

. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.04.2014 по делу № А63-13606/2013 // СПС КонсультантПлюс.

49. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу № А27-5613/2009 // СПС КонсультантПлюс.

. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.01.2007 по делу № А65-39309/2005-СГ2-24 // СПС КонсультантПлюс.