Курсовая работа на тему: Ипотечное кредитование как источник финансирования жилья. История развития ипотечного кредитования

Введение

Первая ипотека (закладная) first mortgage, или старшая ипотека - это залог недвижимости, которая до этого не закладывалась, или точнее - недвижимости "чистой" (или очищенной) от долгов. Старшая ипотека дает первому кредитору преимущественное залоговое право возмещения убытков (удовлетворения своих требований) из стоимости недвижимости - т.е. право первоочередного удовлетворения претензий по отношению к правам последующих кредиторов, т.е. кредиторов младших ипотек (junior mortgage).

В отличие от первой ипотеки - вторая (или вторичная) ипотека (second mortgage), - залог заложенной ранее недвижимости. Все последующие ипотеки, вторая, третья и т.д., а также младшая, завершающая (wraparound mortgage), являются "следующими" к первому зарегистрированному залоговому праву. Обязательства субординированных ипотек (в порядке их регистрации) всегда учитывают приоритетность права старшей по отношению к предыдущей ипотеке.

Более поздняя ипотека может учитывать в своем балансе один или более предыдущих ипотечных кредитов. Вторая ипотека по сумме кредита больше первой или нескольких, если она учитывает в своем балансе предыдущую. Если она рассматривается как самостоятельная ипотека - home equity credit, то сумма кредита второй ипотеки рассчитывается исходя из последней рыночной стоимости недвижимости минус сумма первой ипотеки (предыдущих) и может предоставляться в меньшем объеме к стоимости недвижимости (допустим, если обычная ипотека рассчитывается исходя из 80% стоимости недвижимости, то вторая может рассчитываться исходя из 60%). Из-за более высокого риска вторая ипотека обычно имеет увеличенную процентную ставку и сокращенные сроки кредита.

Как правило, заемщик имеет дело только с последним кредитором, который рассчитывается сам с предыдущими кредиторами, передавая часть платежей предыдущим по субординации. Последняя ипотека - завершающая ипотека или ипотека обертка, wraparound mortgages - всегда включает предыдущие ипотеки и потому имеет больший объем в отличие от home equity credit - второго кредита, который предоставляется в меньшем объеме.

Завершающие ипотеки являются разновидностью вторичного субординированного финансирования. Обычно цель второй ипотеки - получить дополнительный кредит. Получение этих кредитов имеет место при существенном повышении стоимости недвижимости с момента оформления первой закладной на нее, при погашении большой части кредитного долга. При этом общая сумма двух объявленных кредитов обычно не превышает 60-85% продажной стоимости объекта залога. Однако существуют разные договоренности и условия получения последующих ипотек.

Все субординированные ипотеки могут быть структурированы различным образом, исходя из условий, во-первых - последней или завершающей ипотеки, во-вторых, условий предыдущих ипотек (кредитов), и включают правовую часть и техническую сторону выплат.

Таким образом, последующие ипотеки могут иметь (помимо различных кредиторов и заемщиков) различных залогодателей, например, при перепродаже недвижимости с ипотекой, различных заемщиков (при варианте ипотеки с третьим лицом, являющимся залогодателем, но не являющимся заемщиком) и т.д., и складываться в достаточно сложные как юридические, так и финансовые технологические схемы.

Действие залога обычно ограничено сроком действия кредитного обязательства (срок кредита определен кредитным договором). Российским законодательством четко обозначен основной документ - ипотечный договор, однако ипотечные права залогодержателя могут быть удостоверены и закладной. Законодательные тонкости залога в различных странах сильно отличаются друг от друга, создавая специфическую экономико-правовую область.

Российское законодательство в принципе не отходит от общепризнанных норм и предусматривает отчуждение заложенного имущества залогодателем другому лицу (ст.37 Закона "Об ипотеке"), последующую ипотеку (ст.43.гл.7), уступку прав по договору об ипотеке, передачу и залог закладной (ст.47).

Ипотечные банки и различные финансовые компании все чаще выполняют функции финансовых посредников выдающих займы и продающих их затем другим кредиторам и инвесторам из привлеченных внешних источников (банковские займы и иные виды займов, а не депозитные средства).

Оглавление

- Ипотечное кредитование как источник финансирования жилья

- История развития ипотечного кредитования

- Экономическая сущность и специфика ипотечного кредитования

- Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости ипотеки

- Проблемы развития ипотечного бизнеса в Самарской области

- Основные проблемы ипотечного кредитования в Самарской области

- Влияние проблем на получение ипотечного кредита

- Основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и развития ипотечного кредитования

- Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку

- Система жилищных сберегательных программ

- Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов

- Муниципальные жилищные облигации

- Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья

- Система потребительского кредитования Сбербанка РФ, в том числе на покупку жилья Заключение

- Список литературы

Заключение

На основе изложенного в работе материала можно сделать следующие выводы.

Доступность жилья, т.е. способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание роста реальных доходов от роста цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но и прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Список литературы

1. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития. - Новосибирск: НГАЭИУ, 1996. - 79 с.

2. Ипотечное кредитование жилья. / Ред. сост. Скукин Е.Б. - М.: Рос. газета, 2000. -160 с.

3. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. Ема В.С. - М.: Статут, 1999. - 251 с.

4. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. - М.: ЦЭМИ, 1998. - 60 с.

5. Вагапова Д.З. Областная ипотечная программа: [О развитии системы долгосроч., ипотеч., жил. кредитования в Смар. обл.] // Пром. и гражд. Стр-во. - 2001. - № 8. - С. 21-22.

6. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит. -2000. -№9. -С. 27-29.

7. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. -1999. №1/2. -С. 53-61.

8. Лященко В. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования // Хозяйство и право. -2000. -№8. -С. 67-70.

9. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечно-жилищного кредитования // Экономика строительства. -2001. -№1. -С. 21-30.

10. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. -2001. №6. -С. 20-32.

11. Савукина Э. "Я бы хотела одним глазом посмотреть на адмирала Нельсона": [Руководитель Самар. обл. Фонда жилья и ипотеки Д. Вагапова в рубрике "Человек Дела"] // Дело. - 2001. - № 44 (Дек.). - С. 62-64.

12. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. -2001. -№1. -С. 44-46.

13. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке жилищного ипотечного кредитования // Менеджмент в России и за рубежом. -1999. -№4. -С. 99-111.

14. Соколов В.Н. и др. Проблемы и перспективы развития ипотечного бизнеса в России // Известия высших учебных заведений. Нефть и газ. -2001. -№1. -С. 110-113.

15. Торгашева Ю. В Самаре будет ипотечный банк: [О Финансировании ипотеч., займов и стр-ва жилья в Самар., обл.] // Дело. - 2001. - № 27 (Июль). - С. 13.

16. Харитонова Н. Ипотека: кредитуем себя сами: Самар. обл. фонд жилья и ипотеки приступил к внедрению прогр. возрождения жилищ. кооперации с новыми функциями сберегат. кассы // Волж. коммуна. - 2001. - 18 июля.

17. Хегина М. Бесплатно? Нет, по ипотеке: [О прог. ипотеч. кредитования администрации Самарской области] // Дело. - 2001. - 9 авг. - С. 2.

18. Хорь А. Губернатор ждет от ипотеки самоокупаемости: [Губернатор Самар., обл. К. Титов не одобрил предлож. департаментом экон. развития и инвестиций прогр. ипотеч. кредитования] // Коммерсанть. -001. - 9 авг, - С. 12.

19. Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право. -2001. -№8. -С. 108-113.

20. Цилина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование / Г.А. Цилина // Жилищное строительство. -2000. -№1. -С. 7-9.