Дипломная работа на тему: Договор йма жилого помещения, его особенности

Введение

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально как никогда по ниже следующим причинам.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"1[1], предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Жилищный кодекс РСФСР2[2], принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.

Гражданский кодекс Российской Федерации3[3] предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РСФСР и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.

Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

Актуальность, договора аренды жилого помещения, обуславливается еще и тем, то смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения. Так в Республике Татарстан, в 2000 году появился договор социального найма жилья с участниками Великой Отечественной войны.

Целью данной работы раскрытие особенностей договора найма жилых помещений в переходный период, путем соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений.

Автор ставит перед собой такие задачи:

- рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства;

- рассмотреть особенности социального найма в Республике Татарстан;

- сформулировать пути разрешения выявленных проблем.

Оглавление

- Введение

- Общая характеристика договора найма жилого помещения по законодательству РФ и РТ

- Субъектный состав договора аренды найма жилых помещений права и обязанности сторон

- Особенности отдельных договоров найма жилых помещений по действующему законодательству РТ Заключение

- Использованная литература

Заключение

В настоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более, что один из них не отражает современную действительность.

В качестве пути решения автор работы предлагает нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое "разделение полномочий кодексов": нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

Список литературы

Нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993 г.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.

3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 29 января 1996 г., №5, ст. 410.

4. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. (в редакции от 28 марта 1998г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., №26, ст. 883.

5. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета, 23 января 1993 г. N 15.

6. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" // Экономика и жизнь, 1992 г., N 43.

7. Постановление СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР" (с изм. и доп. от 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.) // Собрание постановлений Правительства РСФСР, 1986 г., N 2, ст. 10.

8. Постановление Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., N 3, ст.89.

9. Постановление СМ РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 27 сентября 1993 г., N 39, ст. 3620.

10. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" // Собрание законодательства Российской Федерации от 24 октября 1994 г., N 26, ст. 2795.

11. Постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" // Собрание законодательства Российской Федерации, 24 июня 1996 г., N 26, ст. 3139.

12. Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" // Собрание законодательства Российской Федерации от 16 августа 1999 г., N 33, ст. 4116.

13. Приказ Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 "Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве" // Экспресс-Закон, июнь 1998 г., N 24.

14. Временные правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории города Казани, утверждены Постановлением Главы администрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213.

15. Постановление КМ РТ и Татарского республиканского совета профсоюзов N 28 "Об утверждении правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РТ", 24.01.92.

16. Постановление Главы администрации г. Казани от 3 мая 1999 г. N 846 "О договоре найма жилого помещения коммунального жилищного фонда" // Нормативные акты Республики Татарстан, N 6, июнь 1999 г.

17. Постановление КМ РТ от 13 июля 1999 г. N 434 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося на территории Республики Татарстан" // Нормативные акты Республики Татарстан", N 7, июль 1999 г.

18. Постановление КМ РТ от 22 апреля 2000 г. N 283 "О внесении изменений и дополнений в Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Татарстан" // Нормативные акты Республики Татарстан, N 5, май 2000 г.

19. Постановление КМ РТ от 14 августа 2000 г. N 583 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 1999 г. N 784 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг" // Республика Татарстан, N 164-165 от 17 августа 2000 г.

Научная литература и статьи:

1. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997.

2. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996.

3. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999.

4. Макаров Г. "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере" // "Хозяйство и право", 1998, N 3.

5. Макаров Г. "Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок" // "Хозяйство и право", 1997, NN 4-5.

6. Макаров О., Дерюга Н. "Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства" // "Российская юстиция", 1998, N 9.

7. Потяркин Д. "Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья?" // "Российская юстиция", N 3, март 2000 г.

8. Потяркин Д. "Договор найма жилого помещения" // "Российская юстиция", 1998, N 1.

9. Рогова Е. С. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Законодательство", 1999, №3.

10. Садиков. О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный). М., 1996.

11. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998.

12. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.

13. Фаршатов И. "Дела об утрате права на жилое помещение" // "Российская юстиция", 1997, N 8.

14. Чечуллина И. "Коммерческий наем жилых помещений" // "Российская юстиция", 1998, N 7.

15. Чупрынина Н. Ю. "Что необходимо знать при покупке квартиры?" // "Законодательство", 1997, N 5.

Материалы судебной практики:

1. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" // Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987 г., N 3.

2. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985г., N 3.

3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 8, с. 17; N 9, с. 18; N 10, с. 15; N 11, с. 20; N 12, с. 4, 2000 г., N 1, с. 17.

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1995, N 3.