Дипломная работа на тему: Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Правовое регулирование института

Введение

Актуальность темы исследования заключается в том, что особое внимание уделяется понятию объекта данного договора, т.е. жилого помещения, и тем отличительным чертам, которые позволили выделить этот вид договора в рамках более общего - договора продажи недвижимости. В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) - не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Таким образом, в настоящее время в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт. Это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.

Цель настоящего исследования заключается в разработке на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений.

Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:

* провести анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений;

* изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения;

* провести исследование актуальных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотеки;

* изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон договора продажи жилого помещения;

* выработать конкретные предложения по совершенствованию современного российского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения, направленные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора купли-продажи жилых помещений в Российской Федерации.

Предметом исследования явились нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере купли-продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.

Практическое значение предлагаемой работы мы видим в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений.

Оглавление

- Введение 10

- Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости

- Правовое регулирование института купли-продажи недвижимости в России

- Порядок заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи недвижимости

- Признание договоров незаключенными и способы защиты

- Сущность и общая характеристика купли-продажи жилых помещений

- Правовое положение договора купли-продажи жилых помещений

- Понятие и сущность договора купли-продажи жилого помещения

- Юридическое значение договора купли-продажи жилого помещения

- Тенденции правоприменительной практики в сфере купли-продажи жилых помещений

- Порядок заключения и исполнения договора продажи жилых помещений

- Переход права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи недвижимости

- Гражданско-правовая ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения

- Заключение 77

- Список литературы 80

Заключение

В настоящей работе на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики разработаны теоретические и практические положения, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений. В этой связи в работе: изучена эволюция российского гражданского законодательства о купле-продаже жилых помещений; изучена система действующего российского законодательства, регламентирующего вопросы продажи жилых помещений; исследованы теоретические подходы к определению договора продажи жилого помещения, охарактеризованы существенные условия договора продажи жилого помещения, в том числе: предмет договора - жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома), цена договора, правовое положение и специфика гражданско-правовой ответственности сторон договора, иные существенные условия; проведено исследование актуальных теоретико-прикладных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотечного кредитования; проведен анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи. Так же выработаны следующие конкретные предложения по совершенствованию современного российского гражданского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения.

- Считаем перспективным направлением совершенствования законодательства в области инвестирования в строительстве жилых помещений, облегчение гражданского оборота прав требований, возникающих у инвестора к застройщику, например, оформление этих прав ценными бумагами, как это делается в США. Такие ценные бумаги могли бы решить и вопрос раздела права требования к застройщику, скажем при распаде семьи, осуществившей инвестирование в долевое строительство.

- Необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.

- Предлагается статью 558 ГК РФ "Особенности продажи жилых помещений" дополнить пунктом 3 следующего содержания: "Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения".

- Предлагается в договор продажи жилого дома (его части) включать исчерпывающий перечень строений и сооружений, предназначенных для его обслуживания.

В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт, это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.

Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.

Список литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 01.01.2014) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, №32.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, №5.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. №44

Научная, учебная литература, публикации

1. Алексеев С.С., Гонгало Б.М. Гражданское право - М.: Проспект, Велби, 2007

2. Афонина Е.А. Некоторые вопросы рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. №7.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1 Общие положения - М.: Статус, 2008.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2011.

5. Бухарова П.А. Тенденции развития правового регулирования долевого строительства // Российская юстиция. №8, 2011.

6. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права Введение и общая часть - М.: изд. Городец - Добросвет-2010.

7. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права (по изд. 1894 г. и 1896 г.). - М.: Статут, 2012.

8. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. Изд. 2-е, стереотип. М: Статут, 2011.

9. Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М., 1930. С. 64-66. // Электронный ресурс http://forum.yurclub.ru/index.php? download=750.

10. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М., 2003.

11. Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.А. Суханова. Т.1 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2012.

12. Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Проспект, 2008. С. 407.

13. Гражданское право. В 4 т. Том II: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Третье издание. М., Волтерс Клувер, 2012.

14. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статус, 2001

15. Гришин Д. Об исполнении обязательств в натуре: поиск оптимальных решений // Хозяйство и право. 2010. N5. С. 25-35.

16. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права, - М.: Статус 2003, С. 276.

17. Грудицина Л.Ю. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. М 2. 2006. С. 74.

18. Гущин В.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. №1, 2008. С. 33-34.

19. Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С. 95 // Электронный ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm

20. Дмитриев В. Стать хозяином дома // "ЭЖ-Юрист", №35, сентябрь 2006.

21. Дювернуа П.Л. Чтения по гражданскому праву. Т.1. - М.: Зерцало, 2004

22. Илларионова Т.И., Отв. ред.: Кириллова М.Я.: Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер. Учебное пособие.-Свердловск Из-во Урал. Универ. 2010.

23. Иоффе О.С. Избранные труды. В 4-х томах. Том 3. Обязательственное право. М.: Юридический центр Пресс, 2004.

24. Кавелин К.Д. Мысли и заметки о русской истории. - М.: ЛИБРОКОМ, 2010. С. 44-45

25. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 3-е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006 288 с.

26. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2001.

27. Кузьмина И.Д. Виды правовых режимов зданий и сооружений // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч. 5 /Под ред. В.Ф. Воловича. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000.

28. Кущенко В.В. Защита прав собственника на жилую недвижимость: изменение законодательных подходов // Законодательство и экономика. №8. 2008.

29. Лившиц Р.З. Теория права. Учебник - М.: Бэк, 2011.

30. Макаров С.Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения / Жилищное право. 2011. №9. С. 28.

31. Малеин Н.С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях. - М., 1968

32. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2003. С. 341.

33. Перепелкина Н.В. К новому жилищному кодексу // Жилищное право. №1, 2006 г. Ст. 10-11.

34. Перепелкина Н.В. К новому Жилищному Кодексу. // Жилищное право. №1,2006. С. 36.

35. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.-м.: Статут, 2003 г., С 245

36. Покопцева Е.Г. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004.

37. Рогожина Н.Н., Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансировании в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004.

38. Сделки с недвижимостью: образцы документов, комментарии, практика применения законодательства / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2005.

39. Семенова Е. Жилье и бизнес - не пара? // Росс, правовая газета. ЭЖ-Юрист. №37,2005.

40. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. №4. С. 21-22.

41. Смирнов А. Когда залог банку не впрок // ЭЖ-ЮРИСТ. №13, 2006. С. 4.

42. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.

43. Трусевич С. Госрегистрация: Миссия выполнима // ЭЖ - ЮРИСТ. №38, сентябрь 2009. С. 3.

44. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. М., Статут, 2012.

45. Чеговадзе Л.А. Структура и состояние гражданского правоотношения. М., Статут, 2012.