Дипломная работа на тему: Договор аренды недвижимости: особенности правового регулирования

Введение

Актуальность темы исследования заключается в том, что интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно1.

Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. И в первую очередь в группу обязательств, имеющих указанную направленность, входит договор аренды.

Договор аренды - это один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

В настоящее время, договор аренды, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на аренду имущества. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность. По юридическим меркам совсем недавно был принят новый гражданский кодекс, который в настоящее время и регулирует арендные отношения. Кроме того, кардинально обновилась правовая база отдельных видов договора аренды. Так новым для гражданского права явился договор финансовой аренды, правовая база которого обновилась с принятием ряда специальных нормативных актов.

В связи с этим, вызывает интерес не только действующая нормативная база о договоре аренды в общем и его видов в частности, но и судебно-арбитражная практика, сложившаяся за последние несколько лет.

Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики2. Сформировавшийся в последнее десятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование. Однако и сегодня договору аренды присущи некоторые "родимые пятна" разгосударствления в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации. Отсюда чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

Актуальность данной темы подтверждает и то, что отдельные виды договора найма являются весьма перспективным методом хозяйствования. Так, в последние годы, стала экономически выгодна финансовая аренда. И этот вид аренды, иначе называемый лизинг, получает все большее распространение в национальном и международном коммерческом обороте.

В последнее время в нашей печати часто встречаются публикации, касающиеся сделок с арендой имущества, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, предприятиями которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

Итак, цель исследования: раскрыть содержание договора аренды, дать краткую характеристику отдельных видов договора аренды.

Задачи исследования:

- раскрыть общие положения договора аренды: дать понятие договора, исследовать его существенные условия, раскрыть содержание;

- проанализировать отдельные виды договора аренды: в частности рассмотреть финансовую аренда (лизинг), а также аренду зданий и сооружений.

- исследовать аренду транспортных средств, а также его разновидности: с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатацией;

- раскрыть содержание аренды предприятий, его существенные отличия от других видов договора аренды.

Объектом исследования является договор аренды в целом.

Предметом исследования являются отдельные виды договора аренды.

Оглавление

- Введение 3

- Общая характеристика договора аренды

- Понятие и основная характеристика договора аренды

- Аренда недвижимости как вид арендных обязательств

- Договор аренды недвижимости особенности правового регулирования

- Договор аренды зданий и сооружений

- Договор аренды земельных участков

- Договор аренды предприятий

- Заключение 35

- Список использованной литературы 39

Заключение

1. Проведенный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта" государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. По нашему мнению, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

Среди ученых нет единства мнений по вопросу соответствия и нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержание ст. 130 ГК РФ, конкретизировав не только перечень, но и квалификационные критерии отнесения того или иного имущества к недвижимому,

2. Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима. Для этого предлагаем наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилые помещения.

3. Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия "здания", "сооружения" и "нежилые помещения". Это определяется потреби остью установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений, Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.

4. Аренда нежилых помещений - один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений. Считаем необходимостью самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение. В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями,

5. Арендодатель обязан предоставить арендатору имуществу в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором и целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аре аде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа па право пользования земельным участком, занятым этим зданием. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: по временному владению и пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение,

6. При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренде нежилого помещения в здании, находящимся на данном участке, возникают определенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Устанавливая нормы гражданского права, ГК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ГК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ГК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского правя, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. На основании изложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст. 22 ГК РФ) положениям ГК РФ об аренде.

7. В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом, В этих случаях договор аренды обязательствами, возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, по нашемумнению, следует осуществлять па основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.

8. Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

9. Значение передаточного акта в договорных отношениях имеет принципиальное значение. Участники гражданского оборота придают акту приема-передачи нежилых помещений особую правовую силу, но законодательно он выглядит как формальный документ. Поэтому правила о значении такого документа при аренде зданий и сооружений целесообразно распространить на нежилые помещения.

Совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение накопление судебной практики должны способствовать укреплению правового регулирования и широкому применению исследуемого вида договора аренды.

Список литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 25 марта 2013 г.) 1/ Собрание законодательства. - 1994. - К 24. - Ст. 129

2. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.84г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 406; 1966. - №32. - Ст. 771; 1973. - №51. - Ст. 1114; 1974. - №51. - Ст.1346; 1986. - № 23. - Ст. 638; 1987. - №9. - Ст. 250; 1988. - №1. - Ст. 1; 1991. - №15. - Ст. 494; 1992. - №15. - Ст. 768; - №29. - Ст. 1689; - №34. - Ст. 1966 (Утратил силу).

3. Федеральный закон от 26 января 1996 г. №15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 411.

4. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. №1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" // Экономика и жизнь, 1992 г., №43.

5. Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

6. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года // Ведомости ВС СССР, 1991, №26,

7. Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. №25, ст. 481.

8. Постановление Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., №3, ст.89.

9. Постановление ФАС ВСО от 02.06.2009 N А33-13624/08-Ф02-2461/09; Постановление ФАС ЗСО от 12.08.2009 N Ф04-4007/2009(12493-А67-22); Постановление ФАС СКО от 31.07.2009 по делу N А63-15116/2008.

10. Постановление ФАС МО от 19.08.2009 N КГ-А40/7759-09.

11. Постановление ФАС ПВО от 30.09.2008 по делу N А65-30018/2007-СГ3-12; Постановление ФАС ПВО от 18.03.2008 по делу N А12-7734/07-С16-5/С34.

12. Постановление ФАС УО от 10.06.2009 N Ф09-3781/09-С6; Постановление ФАС ВВО от 08.10.2007 по делу N А79-11689/2006.

13. Постановление ФАС ЦО от 12.02.2009 N Ф10-183/09.

Специальная литература:

14. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. Ростов-на-Дону. 2008. № 1.

15. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 2007.

16. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 2009.

17. Гражданское право. Том 2. Учебник. Изд.3. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 2010. С.182 (Автор главы А.А.Иванов).

18. Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова). М., 2009.

19. Гражданское право: Словарь - справочник под ред. Тихомирова М.Ю., Тихомировой Л.В. - М. , 2006.

20. Елизаров Д.В. Спорные вопросы регистрации изменений размера арендной платы в договоре аренды недвижимости // Правовая реальность в фокусе юридической науки и университетского просвещения: материалы международной научно-практической конференции / отв. Ред. А.И. Коробеев. - Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та, 2009.

21. Елизаров Д.В. Юридическая судьба неотделимых улучшений в договоре аренды недвижимости // Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. - 2010. - № 2. - С. 80-86.

22. Ерш А. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ № 8, 2010 г.

23. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975.

24. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 2007. № 10.

25. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей (под общ. ред. Брагинского М. И.). М., 2006.

26. Кузнецов С.В. Удержание вещи: правовая природа и содержание // Закон. - 2007. - № 8.

27. Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости //Право и экономика 2006. № 14.

28. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М., 2003.

29. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М., 2011.

30. Смирнов М. Правовые проблемы аренды недвижимости (зданий и сооружений) // Недвижимость и инвестиции, 2012, № 7.

31. Труба А.Н. Владение имуществом как условие возникновения права удержания // Нотариус. - 2005. - N 6.