Дипломная работа на тему: Метод капитализации доходов. Расчёт коэффициента капитализации

Введение

оценка недвижимость капитализация дисконтирование

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:

Метод капитализации прибыли

Метод дисконтирования денежных потоков

Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Оглавление

- I. Введение

- Метод капитализации доходов

- Расчёт коэффициента капитализации

- Метод прямой капитализации

- Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала

- Метод связанных инвестиций земля и здания

- Кумулятивный метод

- Метод Эллвуда

- Определение чистого операционного дохода

- Расчет потенциального валового дохода ПВД

- Расчет действительного валового дохода ДВД

- Расчет чистого операционного дохода ЧОД

- Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

- Стоимость капитала не меняется

- Прогнозируется снижение стоимости капитала Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда

- Прогнозируется повышение стоимости капитала

- Метод дисконтированных денежных потоков

- Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости Заключение

- Список использованной литературы

Заключение

Доходный подход отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

ь инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не платит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих, доходов от этого объекта;

ь рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Список литературы

1. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-2-е изд.-М.: Дело, 2007.-328 с. Под редакцией доктора экономических наук, профессора В.И.Ресина.

2. Оценка недвижимости учебник под ред. д.э.н. проф. А.Г. Грязновой, М.:"Финансы и статистика", 2010.

3. Бороненкова С.А. Управленческий анализ. - М.: Финансы и статистика, 2009.

4. Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. - М.: Российское общество оценщиков, 1996.

. Есипов В.Ф., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2008.

6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во " Смолин Плюс", М.: Изд - во " АСВ ", 1999