Дипломная работа на тему: Общие положения об аренде нежилых помещений, ходящихся в собственности юридических лиц

Введение

До недавнего времени в отечественном законодательстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (точнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза СССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

Сегодня договор аренды применяется как в предпринимательских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоряжения имуществом без передачи права собственности обусловила широкое применение института договора аренды.

С начала 90-х годов в России аренда государственной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве промежуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.

В период реформ арендное законодательство развивалось бурно и противоречиво, что характерно для правовой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочивались.

Регулирование аренды нежилых помещений является в настоящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возросло количество нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопределяет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации приведено в соответствие с Федеральным законодательством, касающимся арендных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка недвижимости в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного дипломного исследования.

В основные задачи исследования входит:

- раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;

- рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоотношений между сторонами;

- обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать порядок государственной регистрации договоров данного вида;

- проанализировать существенные условия договора;

- раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;

- рассмотреть порядок действия договора;

- проанализировать судебно-арбитражную практику разрешения споров по договорам аренды нежилых помещений.

В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература - труды известных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.

Оглавление

- Введение 3

- Общие положения об аренде нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц

- Общая характеристика договора аренды

- Стороны договора

- Предмет договора

- Форма и государственная регистрация

- Существенные условия

- Содержание договора аренды

- Права и обязанности арендодателя

- Права и обязанности арендатора

- Действие договора. его изменение, расторжение, прекращение. возобновление договора на новый срок

- Заключение 58

- Библиография 60

- Приложение

Заключение

Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с принятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.

Особый интерес для предпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередь нежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае определяется тем, что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора аренды позволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.

По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. А законодательство ФРГ и Швейцарии рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со всеми его разновидностями. Но как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным.

Очевидно, рынок недвижимости является одним из индикаторов эффективности экономической политики страны, и внимание к нему со стороны правовой науки и практики вполне обоснованно.

В данной дипломной работе рассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды нежилых помещений с участием юридических лиц: - понятие договора аренды, предмет и форма договора, порядок заключения, изменения, расторжения и прекращения договора аренды нежилых помещений. Проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованного имущества. Также рассмотрены некоторые примеры их судебно-арбитражной практики разрешения споров по договорам аренды нежилых помещений.

В связи с вышеизложенным, можно сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регламентацией договоров аренды, межведомственными разногласиями, криминогенностью на рынке недвижимости, Санкт-Петербург сегодня является полноценным субъектом рынка недвижимости, а его система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними - наиболее совершенная в России.

Список литературы

1. Законодательные и нормативные акты

1.1. Гражданский кодекс РФ // Собрание законодательства РФ. - 1994 - № 32; 1996 - № 5.

1.2. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999.

1.3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999. - С. 21-44.

1.4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. // Сборник нормативных актов о регулировании гражданских правоотношений в РФ. Издание Верховного Совета РФ. - 1993. - С. 4-56.

1.5. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. - 1989. - № 5. - Ст. 481.

1.6. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: Указ Президента РФ № 1230 от 14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429.

1.7. Об утверждении Положения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом: Постановление Правительства РФ от 4 декабря 1995 г. № 1190 // СЗ РФ. - 1995. - № 50.

1.8. Закон Санкт-Петербурга "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые" № 69-21 от 09.04.1997 г.

1.9. Ведомости Съезда Народных депутатов СССР и Верховного Совета CCCP. - 1989. - № 15. - Ст. 105, № 25. - Ст. 481.

1.10. Ведомости Съезда Народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. - 1991. - № 27. - С. 927.

1.11. Ведомости Съезда Народных депутатов РФ и ВС РФ. -1992. - № 43. - Ст. 2429; № 28. - Ст. 1617.

1.12. Постановление Президиума ВАС РФ № 678 от 02.07.1996.

1.13. Письмо ВАС РФ С1-7/ОП-434 от 28.07.1995 г. // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 10.

1.14. Постановление ВАС РФ № 6337/95 от 19.12.1995 г. // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 4.

1.15. Распоряжение мэра № 141-р от 12.02.1996 г. "О городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости" // Санкт-Петербургское ЭXO. - 1996. - № 3.

1.16. Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594, Ст. 3595.

1.17. Положение "О порядке определения формы сдачи нежилого фонда в аренду" / Решение Ленгорсовета № 26 от 28.06.1991 г.

2. Специальная литература

2.1. Аренда жилых и нежилых помещений: Сборник нормативных документов с комментариями / Сост. А.С.Владимирова. - М.: Бизнес-Информ, 1996.

2.2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997.

2.3. Витрянский В.В. Практика применения хозяйственного законодательства: предпринимательство, отношения собственности, аренда. - М.: Экономика и право. -1991.

2.4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999.

2.5. Витрянский В.В. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды... - М., 1996.

2.6. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. - М.: БЕК, 1992.

2.7. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 117.

2.8. Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект, 1998.

2.9. Гражданское право: В 2-х томах / Под ред. Е.А.Суханова. - М.: БЕК, 1994.

2.10. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М., 1997.

2.11. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и автор Крашенинникова П.В. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: СПАРК, 1999.

2.12. Защита и регистрация прав собственности: проблемы, споры и пути их разрешения. Материалы конференции. - СПб., 1999.

2.13. Зинченко С. и др. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1994. - № 5. - С. 106-115.

2.14. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113-119.

2.15. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975.

2.16. Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных участков // Экономика и жизнь. - 1996. -№ 16. - С. 16.

2.17. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй / Под ред. О.Н.Садикова. - ИНФРА-М-НОРМА, 1996.

2.18. Комягин Д.О. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. - 1996. - № 2-3. - С. 6.

2.19. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. - 1998. - № 3.

2.20. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. - Ч. 1. - М.: Статут, 1997.

2.21. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б.Новицкого и И.С.Перетерского. - М.: Юрист, 1996.

2.22. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91.

2.23. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - М., 1991.

2.24. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах // Хозяйство и право. - 1995. - № 6. - С. 29-46.

2.25. Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. - 1996. - № 10. - С. 38.

2.26. Сборник судебно-арбитражной практики. Письма, информационные письма и обзоры судебно-арбитражной практики Президиума ВАС РФ 1996-2000 гг. / Под ред. А.А.Безуглова. - М.: Профтехобразование, 2000.

2.27. Фалькович М. О вопросах, возникающих при применении Основ законодательства об аренде // Хозяйство и право. - 1990. - № 8.

2.28. Хозяйственное право: Учебник / Отв. ред. В.В.Лаптев. - М.: Юридическая литература, 1983.

2.29. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: БЕК, 1996.