Дипломная работа на тему: Ипотека. Понятие. Общая характеристика .1 Понятие ипотеки. Общая характеристика ипотеки Существенные

Введение

Актуальность темы исследования

Летом текущего года исполнилось десять лет со дня принятия Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Этот нормативный акт любопытен многими своими характеристиками, в том числе изначально низким качеством юридической техники: 16 июля 1998 г. он был подписан Президентом РФ после наложенного им же почти за год до того вето, связанного с множеством разного рода несообразностей, содержащихся в его тексте. И только потому, что обеим палатам Федерального Собрания удалось преодолеть это вето, создатели Закона предпочли потратить время не на устранение допущенных ими несуразиц, а на организацию отпора главе государства. Удивительно ли, что со времени его принятия, т.е. менее чем за десять лет, поправки, изменения и дополнения в него вносились 11 законодательными актами. Всего "поправлено" было более половины юридических норм, содержащихся в этом Законе.

Уникальность сегодняшней действительности заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.

Механизм долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - неотъемлемая часть как рынка недвижимости, и в частности рынка жилья, так и экономической системы государства в целом.

Мы, живущие в России в эпоху рыночных реформ, пробуя использовать этот механизм, часто не совсем отчетливо понимаем его составляющие и цели, для чего мы хотим его использовать.

Часто повторяется фраза "ипотека позволит россиянам решить свои жилищные проблемы". Из этого высказывания делается вывод: ипотечное кредитование является социальным механизмом, с помощью которого государство будет снабжать своих граждан жильем. Действительно, социальная направленность ипотечных систем - одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире.

Ипотечное жилищное кредитование в развитых странах занимает важное место в экономике. В Германии, Дании, США, Канаде, Японии рынок ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как основу финансового механизма жилищного строительства. В последние годы посредством вторичных рынков закладных в США и Единой Европе ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью инвестиционного рынка, позволяющего перераспределять финансовый капитал как внутри страны, так и в транснациональных масштабах. Можно сказать, что ипотечное жилищное кредитование вместе с вторичным рынком закладных в экономически развитых странах стало системообразующей отраслью экономики государства.

Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, существующие в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения. Для семей со средним доходом ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом. Государство ставит своей задачей вовлечь в жилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенных граждан. Программы государственной поддержки такой категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования занимают все большее место в жилищной политике этих стран.

Ипотечное жилищное кредитование - сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

Цель исследования - проведение анализа теоретических и практических вопросов, связанных с договором ипотеки, выделив особенности, отличающие данный вид договора от смежных договоров.

Задачи исследования:

показать взаимосвязь норм законодательства об ипотеке с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации;

определить основные различия между нормами Закона "Об ипотечном кредитовании" и нормами Гражданского кодекса РФ, а также нормами других специальных законодательных актов, нормативных правовых актов РФ;

выявить существенные условия договора ипотеки;

выявить проблемы, возникающие в сфере ипотечного кредитования, приобретения жилья таким способом и определить основные направления их разрешения;

Предмет исследования - понятийный аппарат, нормативная правовая база, регулирующая особенности правового положения ипотеки, взаимосвязь специального Закона, регулирующего вопросы ипотеки с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации;

определение основных различий между нормами специального Закона и нормами Гражданского кодекса РФ, а также нормами других специальных законодательных актов, нормативных правовых актов РФ.

Объектом исследования в дипломной работе являлись элементы, составляющие договор ипотеки.

Методика исследования. В процессе проведенного исследования использовались частные научные методы: сравнительно-правовой, исторический, системно-структурный.

В ходе исследования задействованы положения науки гражданского права, отраслей права: налогового и административного, положения законодательства Российской Федерации, а также практика Конституционного Суда и Верховного Суда Российской Федерации.

При разработке теоретических вопросов были использованы положения законодательства Российской Федерации и подзаконные нормативные акты, касающиеся проблем ипотеки, труды известных отечественных юристов, цивилистов, ученых в области гражданского, налогового, земельного, общей теории права, имеющие значение для познания круга анализируемых проблем.

Практическая значимость данной темы, состоит в том, что вопрос покупки жилья в кредит волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои жилищные условия, а не копить десятилетиями на новую квартиру. К тому же из-за инфляции и общей непредсказуемости политической и экономической ситуации в стране людям трудно не только копить деньги, но и планировать свое будущее.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, заключения и списка использованных источников.

ипотека кредитование закон гражданский кодекс

Оглавление

- Введение

- Ипотека. Понятие. Общая характеристика .1 Понятие ипотеки

- Общая характеристика ипотеки Глава 2. Существенные условия договора ипотеки

- Предмет договора ипотеки

- Закладная, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

- Государственная регистрация договора об ипотеке

- Порядок государственной регистрации договора об ипотеке

- Причины, являющиеся основанием для приостановления и или отказа в государственной регистрации договора об ипотеке Глава 3. Обращение взыскания на предмет ипотеки

- Заключение

- Список использованных источников

Заключение

В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения.

. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения).

Следует отметить, что в СССР в целом легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это - в целом. То есть советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ находятся в условиях свободного плавания.

В результате проведенного анализа хочется отметить что, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру.

Во-вторых, Правительство РФ в последние годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой программы "Жилище" В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных кредитов населению рассматривается как не очень рискованная и вполне рентабельная операция.

Последние два из вышеуказанных обстоятельств сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой.

На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия "имущество", что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

Несмотря на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в Российской Федерации. В частности, наглядным подтверждением этого является проведенная банком "Уралсиб" конференция 22 апреля 2007 г. Ее посетителями стали свыше 3000 жителей Уфы и других городов Башкирии. "Такое количество пришедших на конференцию людей - это наглядное доказательство того, что ипотека сегодня очень интересна населению. Есть много способов приобретения жилья, но ипотека, пожалуй, самый реальный"

Столь актуальное значение ипотечное жилищное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны.

На основании проведенного в работе исследования можно сделать вывод о том, что принятый Закон в целом защищает права граждан, участвующих в долевом строительстве, но резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство, т.е. развития ипотеки на первичном рынке жилья. К примеру, в Уфе кредитование строящегося жилья составляет не более 3% от общего количества ипотечных сделок.

Согласно нормам Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик не имеет права продавать квартиры "дольщикам" до получения всей необходимой разрешительной документации и выполнения ряда других требований. В России едва ли не каждый дом начинает строиться без разрешений, т.е. привлекать средства частных лиц в новые проекты невозможно. Альтернативный источник финансовых ресурсов - банки, при участии которых возникает ипотека на строящийся объект недвижимости.

. Участие банков возможно как:

участие в финансировании застройщика;

участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика прямо предусмотрено Законом. Права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются ипотекой земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Устанавливая залог, закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем его реализация на практике весьма затруднена. Согласно ст. 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет на него какое-то право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации закон не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный законом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатков), залог будет длиться вечно.

В результате анализа проведенного в данной работе следует признать что, область ипотечного кредитования в России не получила широкого распространения в связи с антидоступными условиями получения кредита, что выражается в высоком годовом проценте за кредит и сроках его погашения.

Хочется надеется что, исходя из Президентской программы ипотечного кредитования, развитие ипотеки в России должно приобрести в скором будущем более масштабное распространение.

Но учитывая несовершенство законодательства в этой сфере, в результате действие закона под угрозой оказывается национальный проект "Доступное жилье" и как существенная часть этого проекта - возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.

Список литературы

Нормативные правовые акты

1. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 03.06. № 153-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. №19. ст.32.

. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ 1997.ст. 18.

. Федеральный закон от 03.02.1996 г. N 17-ФЗ "О банках и банковской деятельности" (в ред. от о3.08.2000 г. № 132) // СЗ РФ. 2000.№24

. Федеральный закон от 30.12.2004 г. 216-ФЗ . "О внесении изменений в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.

. Федеральный закон от 30.12. 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.11.2001 № 146-ФЗ ( в ред.от 03.06.2006 №73). // СЗ РФ 2006. №23, ст2379

Специальная литература

8. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости" (постатейный)" // М.: Юстицинформ, 2005.

. Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях. Уфа.2001 .

.. Малахова О.А. Изменения в ипотечном законодательстве // Жилищное право. N 9. С. 9.

. Зайнуллина, А.Р. Зайнуллин. М.:: Как купить квартиру, если денег почти нет / С.Р. НТ "Пресс", 2006. С. 9.

. Русецкий А.Е. О содержании закладной. Саратов .2001.

. Фархутдинов И.З., Трапезников В.А. Инвестиционное право. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 274.

. Фархитов В.П. Проблемы государственной регистрации договора ипотеки. // Журнал российского права. №2 2005.

. Шаламова Е.Е. Способы обеспечения обязательств: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук М., 2001.

Материалы юридической практики

16. Вестник Банка России. 2001. N 8.

. Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357

. Специальное приложение к Вестнику ВАС РФ. 2000. N 10. С. 29.

"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 45).

. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // Российская газета. 2001. 26 сен.

. Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16.10.2000 N 289/235/290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам"// Российская газета .№12 от 27.022000 г.

. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"