Реферат на тему: Подходы к оценке недвижимости 1.1 Сравнительный подход. Затратный подход

Введение

- при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

- при оценке недвижимости на пассивных рынках;

- при проверке результатов, полученных другими способами;

- при обеспечении поимущественного налогообложения;

- при наложении ареста, когда требуется отделить стоимость здания от стоимости земли;

- при расчете подоходного налогообложения: стоимость износа здания или сооружения вычитают из налогооблагаемого дохода.

Методическая последовательность применения затратного метода следующая:

- оценка стоимости земельного участка;

- полной стоимости "замещения" улучшений;

- оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости;

- увеличение стоимости замещения улучшений на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.

- Использование затратного метода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Стоимость строительства нового объекта определяют несколькими методами:

Наиболее часто применяются следующие:

- количественное обследование или составление полной сметы;

- метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам или видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости);

- метод сравнительной единицы.

В нашем случае мы применяем метод разбивки по компонентам

Табл.3 Расчет полной стоимости замещения улучшений объекта оценки (в ценах 2000 г.)

№ п/п

Вид работы или конструктивный элемент

Количество единиц

Стоимость единицы

Сумма

Земляные работы, 140/1001035,091449,13

Основания и фундаменты (сборные ЖБ блоки), 65568,436946

Стены наружные (кирпичные), шт

Стены внутренние (кирпичные), шт

Перегородки, 27/1008447,51 2280,83

Перекрытия, 452114,6195157,45

Окна из металлопластиковых переплетов, шт

Крыша четырехскатная из профнастила, 500/100893,764468,8

Двери наружные и внутренние, шт

Полы(ламинат), 350/10044264,3154925,05

Внутренняя отделка, 1100/1001637,2518009,75

Потолки, 180/1001660,262988,47

Сантехнические работы, м

Оглавление

- Затратный подход

- Доходный подход Глава 2. Практическая часть

- Кадастровый план земельного участка

- Оценка рыночной стоимости земельного участка применением метода сравнения продаж

- Оценка рыночной стоимости земельного участка путем затратного подхода Список использованной литературы

- недвижимость затратный кадастровый земельный

- Подходы к оценке недвижимости

- Сравнительный подход

- Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними

- Условия применения сравнительного подхода

- Объект не должен быть уникальным

- Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок

- Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы

- Основные требования к аналогу

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам

- сходные условия сделки

- Сравнительный подход базируется на принципах

- замещения

- сбалансированности

- спроса и предложения

- Этапы сравнительного подхода

- изучение рынка

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки

- установление стоимости объекта оценки

- Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов

- Преимущества сравнительного подхода

- В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей

- В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

- Статически обоснован

- Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов

- Достаточно прост в применении и дает надежные результаты

- Недостатки сравнительного подхода

- Различия продаж

- Сложность сбора информации о практических ценах продаж

- Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки

- Зависимость от активности рынка

- Зависимость от стабильности рынка

- Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах