Дипломная работа на тему: Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его

Введение

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации в законе, о которой говорилось, что предприятия должны приватизироваться с учетом их предполагаемой доходности. К сожалению, на практике это требование реализовано не было. Толчок к расширению участия ов в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов. Первая переоценка была произведена по состоянию на 1 января 1993 года. Начиная с постановления Правительства РФ "О переоценке основных фондов" по состоянию на 1 января 1995 года предприятиям и организациям предоставлено право, осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, разработанных Госкомстатом России, или путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.

При проведении оценки недвижимости важное место занимает определение степени физического износа объекта оценки. Действительно, изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшего использования. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости.

В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно. Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Объектом исследования представленной дипломной работы является износ объекта недвижимости на примере нежилого здания.

Предметом исследования работы - оценка износа объекта недвижимости в современных условиях.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки износа объекта недвижимости на примере нежилого здания.

В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть теоретические и методические основы оценки износ объекта недвижимости на примере нежилого здания с точки зрения практической реальной экономики;

- произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере офисного помещения;

- обобщить полученный материал и сделать выводы.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Методической основой дипломной работы являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценочной статистики, оценки недвижимости. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли Н. В. Романов, В.В. Докучаев, А. И. Чупров, В. И. Богословский, М. Б Гуревич, В. В. Пландовский, А. А. Руднев, П. Кевеш, Р.Н. Старков, М. А. Федотова, В.В. Григорьев, В. И. Кошкин, С. В. Грибовский, С. А. Смоляк, В.Н. Лившиц, В. М. Рутгайзер, С. В. Валдайцев, П.Г. Грабовый, А. П. Градов, В. Н. Зарубин, С. Н. Максимов, Г. И. Микерин, В. И. Бусов,

Нормативно-правовую базу дипломной работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

Поставленная цель и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Дипломная работа состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, и заключения, включает в себя библиографический список и приложения.

Оглавление

- Введение

- Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости

- Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки

- Классификация износов объектов недвижимости

- Методы оценки износа объекта нежилой недвижимости

- Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения

- Характеристика объекта оценки

- Рынок недвижимости в Самаре

- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Глава 3. Оценка износа объекта недвижимости различными методами

- Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания

- Расчет совокупного износа

- Рекомендации по увеличению рыночной стоимости Заключение

- Литература

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. // Российская газета № 237 от 25 декабря 1993 года. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.rg.ru/.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в российской федерации" (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

4. Международные стандарты оценки. - М.: РОО, 1995

5. "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р

6. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. - 2005. - №12. - с. 18-21

7. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. - М.: Дело, 1997

8. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.-М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.

9. Гранова И. В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2008. - 208 с.: ил. - (Серия "Учебное пособие")

10. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. - М.: АРМО, 2002. - 95 с.

11. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

12. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. - 2005. - №3. - с. 24-43

13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2009. - 78 с.

14. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. 2004. - №1. - с. 48-49

15. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). - М.: ИНФРА-М, 2008

16. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. - 457 с.

17. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости - принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. №4.

18. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. - Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2009

19. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. - М.: Русская деловая литература, 1998

20. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: "Экзамен", 2009.

21. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. - СПб.: Изд-во "МКС", 2007.

22. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 303 с.

23. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 496 с.: ил.

24. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2007

25. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2008

26. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. - М.: ИКЦ "МарТ", 2003. - 101 с.

27. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. - 2006. - № 1.

28. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2009.

29. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2009.

30. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2008. - 247 с.

31. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 463 с.

32. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. - М.: ВШПП, 2009. - 520 с.

33. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

34. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 164 с.

35. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 2006.

36. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - М.: Омега-Л, 2006. - 286 с.