Магистерская диссертация на тему: Теоретические основы градостроительной оценки территории

Введение

Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой. Это название неточно. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в стоимостной форме.

По условиям транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города - это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города минимальны. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.

Основные принципы градостроительной оценки территории [9]:

1. Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.

2. Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).

3. Из предыдущего пункта вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности. Этот учет должен быть достаточно точным, адекватно отражающим реальную сложность ситуации, что в свою очередь возможно только в рамках корректного математического моделирования и компьютерных расчетов по специально разработанным программам. Второе: любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.

4. Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл./м2). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления. В этом случае каждому интервалу оценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в виде рельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами, долинными понижениями и т.д.

Оглавление

- Исторические предпосылки территориального расселения

- Основы оценки городских земель

- Понятие недвижимости и земли

- Оценка объектов недвижимости

- Градостроительная оценка территории

- Подходы к оценке территории

- Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок территории Список литературы

- Приложение

- Исторические предпосылки территориального расселения

- Первые концепции расселения носят ярко выраженный дуалистический характер. С одной стороны - это крайние урбанистические взгляды на развитие городской структуры, с другой - крайние дезурбанистические. Урбанистические концепции направлены на упорядочение хаотичных процессов роста городов, основанное на признании и конструктивном осмыслении этих процессов. Дезурбанистические - на рассредоточение городской застройки путем размещения жилищ за пределами собственно города. Если первые предполагают поиск новых форм и структуры городских образований, то вторые - поиск совершенно иных форм расселения, в противовес крупным городам. 1. Приложение 1

- На развитие теории и практики расселения большое значение оказали четыре урбанистические концепции линейного города, параллельного города и, позже, регионального города, динамического города. Приложение 2

- Концепция линейного города впервые была предложена испанским инженером путей сообщения, философом Артуро Сориа-и-Мата в 1884 г. Концепция основана на идее функциональной разгрузки быстро развивающегося города за счет выноса селитьбы. Формирование протяженных жилых поясов вдоль скоростных транспортных магистралей, соединяющих центрические города, обеспечивает максимально-экономическое использование территории. Современная система расселения в ряде европейских стран, например в Англии, основана на линейном развитии селитьбы, лучами исходящей из центрического города. Особое значение эта концепция получила в советской России, например, жилые пояса, соединяющие промышленные центры, предложенные группой советских архитекторов М.О. Барщ, В.Н. Владимиров, М.А. Охитович, Н.Б. Соколов 1929 г., зональный поясной город Н. А. Милютина 1929 года, линейные города В.А. Лаврова 1928 года, И.И. Леонидова 1929 года и др

- Концепция параллельного города впервые была предложена чешским архитектором Владимиром Закрейсом 1922 г.. Параллельный город рассматривался как крупное урбанистическое образование, расположенное в непосредственной близости от города-центра. Основной идеей концепции создания дублера является, также как и в линейных городах, возможность разгрузки города-центра за счет передачи части свойственных ему функций новому урбанизированному образованию, а также решению экологических проблем, присущих процессу урбанизации. Примером может служить Большой Свердловск, где формирование ряда промышленных полусателлитов близ Свердловска соцгородков привело к срастанию этих центров, что несет отрицательное экологическое воздействие, транспортные и др. проблемы. 1

- Идея выноса производственных площадей из города-центра на территории близлежащих автономных городов-сателлитов широко используется сегодня в ряде Европейских стран, например, в Германии. Здесь ежедневные трудовые миграционные процессы происходят из города-центра в города-сателлиты с промышленной базой, обеспечивая, тем самым, единое функционирование системы расселения и решение проблемы ресурсного поглощения крупными городами в агломерационных структурах. Дезурбанистические концепции, в отличие от урбанистических, непосредственно направлены на формирование и развитие системы расселения, присущей современному градостроительному состоянию, получили известное развитие. Можно выделить две наиболее значимых дезурбанистические концепции, определивших дальнейшее развитие градостроительства децентрализации и городов-спутников. 1

- Концепция децентрализации получила свое развитие от идей социалистов-утопистов и анархистов, полностью отрицавших право города на жизнь Ш. Фурье, Р. Оуэн, П. А. Кропоткин и др

- Проект новой столицы Австралии - Канберры американского архитектора Уолтера Верли Гриффина 1912 года основан на идее использования матричной полицентрической системы система восьмиугольных звезд. Тем не менее, в этом проекте уже ощущается влияние концепции органической децентрализации - в стремлении использовать особенности рельефа и водные поверхности, нарушающие жесткую геометрию

- Концепция децентрализации не получила своего массового воплощения на практике, и тем не менее, сдерживая развитие крайнего урбанизма, оказала заметное влияние на теорию и практику градостроительства. Во-первых, - на структурное моделирование системы расселения во-вторых, - на понимание сложности и стохастичности системы расселения, в-третьих, - на экологические аспекты градостроительства

- Концепция городов-спутников основана на идее создания вокруг крупного города системы сателлитов, ограничивающих развитие города-центра

- В качестве основных представителей этой концепции рассматривают английского социолога Эбенизера Говарда и британского архитектора-урбаниста Реймона Энвина

- Идея городов-спутников получила широкое развитие в странах - в Швеции, Дании, Франции, России и т. д. В 20-е годы был разработан целый ряд новых схем городов-спутников, которые отличались размерами и удаленностью от города центра, транспортными системами и функциональным содержанием. Быстрый неупорядоченный рост городов спровоцировал катастрофическое состояние с точки зрения функционального, транспортного, экологического, социального и др. факторов. Это привело как к необходимости пересмотра сложившихся взглядов на формирование городской структуры и поиска кардинально новых градостроительных образований, так и рассмотрению возможности планировки больших территорий.1. Приложение 3, 4

- С середины XX века на планете быстро растут города обычно это городские агломерации с населением более 1 млн. жителей. Их количество увеличилось в 1950-1990 года с 77 до 281, а суммарная численность населения в них с 187 млн. человек до 800 млн. В результате в 1992 году треть всех горожан мира проживало в агломерациях-миллионерах. На сегодняшний день в РФ насчитывается 36 наиболее крупных городских агломераций

- Екатеринбургская агломерация вошла в состав крупнейшей системы расселения на территории Среднего Урала. Она является центром региона, играющего важнейшую роль в народнохозяйственном комплексе страны, обладая мощным производственным и научным потенциалом

- В ее состав на сегодняшний день входят следующие МО на основе закона Свердловской области об установлении границ муниципальных образований, вступившего в силу 31.12.2004г. г. Екатеринбург, г. Первоуральск, г. Верхняя Пышма, г. Среднеуральск, г. Березовский, Белоярский р-н, г. Заречный, г. Верхнее Дуброво, Сысертский район, г. Арамиль, г. Полевской, Ревдинский р-н, г. Дегтярск, г. Асбест. Приложение 5

- Екатеринбург - центр Уральского федерального округа и Свердловской области. Он является одним из самых крупных и индустриально развитых округов Российской Федерации. Имеет особое геополитическое положение в центре России находится на стыке Западного и Восточного экономических макрорайонов страны. Существующее положение Екатеринбурга требует выполнения им роли связующего звена между городами Сибири и Дальнего Востока с Центральной Россией, а также - центра интеграции культур Востока и Запада

- Первыми шагами в данном направлении стали

- проектирование трансконтинентальной трассы Париж - Дальний Восток через Екатеринбург

- разработка общественных центров регионального и международного значения в соответствии со Стратегическим планом Екатеринбурга Большой Евразийский Университет, международный аэропорт Кольцово, спортивный центр Уктус, транспортно-логистический центр, выставочный центр, туристический центр, детский рекреационно-ландшафтный центр, международный туристический центр и другие

- Екатеринбург находится на пересечении важных широтных и меридиональных транспортных осей. Широтные оси связывают Европейскую и Азиатскую части страны меридиональные - связывают районы Урала, обеспечивают связь с северным морским путем и южными республиками, входившими в состав СССР. Это обусловливает выполнение им ряда важнейших функций общеуральского и всероссийского масштаба. Укрепление таких связей согласуется с Генеральной схемой расселения Российской Федерации, утвержденной в 2000 году, основной задачей которой на территории Свердловской области является развитие меридиональных транспортных связей с выходом на север, а также широтных - для укрепления связи центра страны с Сибирью и Дальним востоком

- Генеральный план города является основным юридическим градостроительным документом, определяющим в интересах населения и с учетом государственных задач направления и границы территориального развития города, функциональное назначение и градостроительное зонирование территории, правила землепользования и застройки, принципиальные решения по размещению объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд, транспортному обслуживанию, инженерному обеспечению и благоустройству, защите территории от опасных природных и техногенных процессов, охране природного и историко-культурного наследия, очередности освоения территории.2

- Согласно Градостроительному кодексу РФ генеральный план города городского округа является главным документом территориального планирования поселения городского округа

- В Генеральном плане Екатеринбурга, в разделе Схема положения г. Екатеринбурга в системе расселения, подготовленном мастерской генплана проектного института ОАО Уралгражданпроект рук. В. А. Путилов, впервые было детально рассмотрено развитие населенных мест Екатеринбургской агломерации в комплексе. До этого проекта все предложения по развитию агломерации носили лишь локальный характер. В проекте были рассмотрены три основных варианта возможного развития Екатеринбургской городской агломерации. Это планировочные и расселенческие альтернативы развития, направленные на решение проблемы взаимосвязанной территориальной организации производства и расселения

- Первый вариант - центростремительное развитие. Этот вариант рассматривает развитие агломерации преимущественно как монолитного образования, масляного пятна, захватывающего все более обширную часть ее ядра

- Второй вариант - развитие по выбранным направлениям. Он предусматривает развитие лучей агломерации, одновременное или последовательное обрастание урбанизированными зонами транспортных направлений

- Третий вариант - центробежное развитие. Этот вариант рассматривает развитие периферии Екатеринбургской городской агломерации, формирование агломераций-противовесов

- Наиболее целесообразным был признан вариант, ориентированный на развитие города Екатеринбург вдоль оси юго-запад - северо-восток, обеспечивающее равномерное развитие городов 2-го пояса Екатеринбургской городской агломерации

- Первый пояс наиболее плотный Он включает города В. Пышма, Березовский, Среднеуральск, Арамиль. Эти города рассматриваются в планировочном единстве с городом центром

- Города-спутники второго пояса Первоуральск, Ревда, Дегтярск, Полевской, Сысерть, Белоярский, Заречный, Асбест, Новоуральск. Они расположены на расстоянии 45-55 км от Екатеринбурга и рассматриваются как центры локальных систем расселения, способствующих консолидации и укреплению близлежащих поселений, что приведет к более интенсивному использованию примагистральных территорий и сохранению рекреационных зон в межрадиальных секторах

- Города-центры внешнего пояса 80-100 км образуют автономные локально-территориальные системы, функции которых заключаются в активизации процессов интеграции не только в Большом Екатеринбурге, но и во внешней зоне соседних систем расселения

- Можно выделить ряд основных принципов, использованных для планирования Большого Екатеринбурга

- встроенность в систему расселения субъекта федерации и страны, с тенденцией усиления связей международного значения

- сбалансированность урбанизированного и природно-экологического каркасов, целостность и непрерывность природоохранного прерывистость функционального каркасов Большого Екатеринбурга

- выделение лучевых направлений, преемственно развивающих традиции систем расселения и учитывающих положение в вышележащем территориальном уровне расселения, формирование кольцевой транспортной структуры, обладающей тенденцией перехода к тангенциальной форме, оптимизация транспортной доступности

- формирование неоднородных поясов расселения

- организация зеленых поясов из лесопарков и городских лесов урбанизированных ядер

- Территориальное развитие города ведет к увеличению отношения стоимости земель, градостроительной ценности в центре города и на его периферии чем крупнее город, тем выше это отношение

- Основы оценки городских земель

- Понятие недвижимости и земли

- Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как трактуется понятие недвижимости

- Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также и сооружений на ней 6

- Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле 7

- Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги 15

- Как видно из вышеперечисленных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и тоже значение независимо от момента истории - земля и все то, что неотрывно с ней связано

- На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации - далее ГК РФ ст. 130 определяется, что к недвижимым вещам недвижимому имуществу, недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. 11

- Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости, что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене

- Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок

- Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю

- Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. 5. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр

- Земельный фонд РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель 5

- Земли сельскохозяйственного назначения - имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации

- 2. Земли городов и населенных пунктов - занимают 4 территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 поступлений в консолидированный бюджет только в соответствии с генпланами и проектами

- Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования

- 4. Земли особо охраняемых территорий - включают в себя заповедники зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз памятники природы, истории и культуры минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается

- Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности

- Земли водного фонда - это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами кроме тундры и лесотундры, гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них

- Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей

- Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации

- Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр