Реферат на тему: Правления анализа рынка жилой недвижимости. Жилая недвижимость как особый сегмент рынке

Введение

Состояние рынка недвижимости в текущий момент знаменуется падением объема продаж на первичном рынке и спадом цен на жилые объекты старого фонда, снижением общего количества сделок и выданных банками ипотечных займов. С учетом снижения покупательной способности рубля недвижимость реально сегодня вернулась к январскому уровню 2015 г. Поэтому и спрос сместился в сегмент недорогого жилья.

Такие тенденции были сформированы постепенно, за последние 2-3 года, в силу следующих причин1:

- введение политических и экономических санкций против России, запрета на приобретение ценных бумаг крупными российскими инвестиционными компаниями и частными бизнесменами за границей;

- повышение себестоимости возводимых новостроек;

- снижение объемов инвестиций в строительство жилой недвижимости и, как следствие, банкротство строительных компаний;

- снижение платежеспособности потенциальных покупателей и отсутствие стабильного роста их доходов, трудности в оплате задолженности по ипотечным кредитам;

- нестабильность курсов валют, порождающая проблему с ипотекой в иностранной валюте при пересчете на российские рубли;

- повышение процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным займам и ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам и объектам залога;

- ограничения сроков ипотечных программ с господдержкой и субсидированием.

В конце 2014 года, когда доминировала паника на валютном рынке, продажи демонстрировали рекордный рост. Население переводило свои сбережения в приобретение квадратных метров, опасаясь периода нестабильности, однако в 2015 году ситуация резко изменилась.

Падение доходов населения и недоступность кредитов привели к обвалу продаж, поэтому в результате застройщики стремились удерживать цены на докризисном уровне, используя различные инструменты, такие как акции, специальные предложения и т. д. Сделки, происходящие на рынке, существенно снизились, спрос снизился, но все же сохранится некоторая волатильность цен в пределах 5-9 %2.

Аргументы за снижение цен тоже есть, и они заслуживают внимания: низкая платежеспособность населения; ожидание дальнейшего падения цен; продажа объектов недвижимости, купленных с инвестиционными и спекулятивными целями.

Рассмотрим основные причины резкого падения покупательной способности населения.

Проведем анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, к которым отнесем экономические, политические, социальные, экологические. Рассмотрим их более подробно, так

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Исследование рынка в сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды пользования, необходимые для его определения.

Сейчас снова наблюдаем рынок покупателя, когда существует дефицит спроса, в различных сегментах он различен, но, тем не менее, сегодня недостаток спроса ощущается везде.

Например, в сегменте строящегося жилья с рынка практически ушли те, кто приобретал новостройки в инвестиционных целях, поскольку доходность упала практически до нуля. Сейчас застройщики стремятся предугадать спрос и предложить рынку максимально востребованный продукт. Так, "Сибирь" постаралась уйти от 1000-квартирных муравейников в более комфортный сегмент, появились проекты квартир с эффективной SMART-планировкой, где разумно используется каждый квадратный метр.3

Основной тренд - конкуренция и подчас застройщик конкурирует сам с собой. На очень многих объектах к моменту сдачи у застройщика остаются нераспроданные квартиры, со временем параллельно с новыми проектами у строительной компании формируется целый пул готовых квартир. Ранее лишь немногие строительные компании, например, "Русь" и "Энергомонтаж", сознательно шли на сдерживание продаж, имея на балансе целые готовые дома. Замораживаются многие новые проекты, пока не распроданы квартиры, либо сокращаются объемы строительства.

Большинство воздержались от примитивных маркетинговых и финансовых моделей, в том числе бартерных схем. Появились новые механизмы, например, трейд-ин, запуск которого позволяет принять в зачет нового "залежавшееся" вторичное жилье, автомобили и строительную технику. Со слов руководителей строительных компаний и банков, доля зачетных сделок с физическими лицами в обороте некоторых застройщиков превышает паритет. Есть и еще одна особенность современного рынка, которую вижу, общаясь с представителями подрядных организаций и поставщиками. Маржинальность бартерных сделок находится на минимуме, так как, несмотря несмотря на неудобства не монетарной зачетной схемы, конкуренция в среде поставщиков позволяет застройщикам жестко снижать цены контрактов, что не дает возможности значительно демпинговать, выходя на рынок вторичного жилья.

Население обладает значительными накоплениями, но в настоящий момент не хватает стимулов для их инвестирования, так еще с 2014 года, как показывают исследования, проводимые банками, ожидания наших сограждан, скорее носят пессимистический характер, и как результат, люди предпочитают больше сберегать4.

Кроме того, если сравнить ежемесячный ипотечный платеж с арендой за аналогичную квартиру в массовом сегменте, то в 2015-м и первой половине 2016 года было выгоднее квартиру арендовать. Однако и сегодня в начале 2018 года выгоднее жить на снятом жилье, и платить только за коммунальные услуги. Кроме того, ставки по депозитам неоднократно серьезно снижаются, опережая ключевую ставку ЦБ, что одновременно с отрицательной доходностью от хранения средств в иностранной валюте является стимулом для поиска более надежных инструментов сохранения средств.

Сегодня сегмент экономкласса серьезно просел именно из-за ухода инвесторов, падение здесь гораздо более серьезное, чем в сегментах эконом-плюс и бизнес-класса. Напротив, у многих застройщиков, строящих жилье бизнес-класса, довольно уверенные продажи. Но сегодня успешны только те проекты, которые предлагают настоящее качество, начиная от концепции проекта и используемых материалов и заканчивая уровнем строительно-монтажных работ. Во многом спрос на такое жилье объясняется преимуществами относительно аналогичного жилья на вторичном рынке. Проекты класса эконом-минус конкурируют даже в хрущевками, причем зачастую проигрывают по инфраструктуре и конечной стоимости с учетом ожидания и отделки.

Два рынка - первичный и вторичный - тесно взаимосвязаны: вчерашние новостройки после сдачи дома становятся частью вторички. Однако если в 2008-2009 годах цены на вторичное жилье в Новосибирске опускались до 30 % за полгода, то сейчас такого резкого падения не наблюдаем, цены снижаются плавно, и, более того, есть признаки стагнации, т.е. сохранения цен на примерно одном уровне5.

Многие продавцы не понимают, что модель изменилась. В 2006 году цена на хрущевку росла на 50 тыс. руб. в неделю, поэтому риелтор в угоду собственнику сознательно завышал цену, ожидая, что за время экспонирования рынок ее "догонит" или даже "обгонит", что сделает квартиру привлекательной для спроса.

Сейчас ситуация обратная. В настоящее время сложилась проблема с перенасыщением предложениями, когда продавцу приходится конкурировать со множеством близких по характеристикам объектам. Покупателей для всех не хватит, продается не более 5 % от выставленных на продажи объектов, и в этой ситуации возрастает роль риелтора как профессионального участника рынка, который понимает ситуацию, знает психологию покупателей и механизм ценообразования.

Оглавление

- Введение

- Глава. направления анализа рынка жилой недвижимости

- Жилая недвижимость как особый сегмент на рынке недвижимости

- Цели анализа рынка недвижимости и его этапы

- Глава. методическое обеспечение анализа рынка жилой недвижимости

- Показатели рынка жилой недвижимости, подлежащие рассмотрению при анализе

- Математический инструментарий анализа рынка жилой недвижимости

- Глава. анализ рынка вторичного жилья в г. новосибирск

- Общая экономическая и политическая ситуация в стране и регионе, влияющая на рынок жилой недвижимости

- Исследование показателей рынка вторичной жилой недвижимости ЗАКЛЮЧЕНИЕ

- Список литературы