Нужна индивидуальная работа?

Подберем литературу

Поможем справиться с любым заданием

Подготовим презентацию и речь

Оформим готовую работу

Узнать стоимость своей работы

Дарим 200 руб.
на первый
заказ

Решение задач

Ценообразование и оценка бизнеса

Решение задач на тему: Целью выпускной аттестационной дипломной работы является закрепление теоретических знаний по

Купить за 100 руб.

Страниц

Размер файла

1.05 МБ

Просмотров

Покупок

Введение

Цена с учетом поправки

руб.

На наличие улучшений

руб.

Цена с учетом поправки

руб.

На уклон

Цена с учетом поправки

На наличие коммуникаций

руб.

Цена с учетом поправки

руб.

На передаваемые права

Цена с учетом поправки

руб.

На разрешенное использование

руб.

Цена с учетом поправки

руб.

Стоимость 1 кв.м.

руб.

Стоимость земельного участка

руб.

Примечание к таблице:

Подобранные аналоги по основным характеристикам соответствуют оцениваемому объекту. Применены следующие поправочные коэффициенты:

Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - "скидку на торг".

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 13 - Рекомендуемые значения скидки на торг

Численность населения, тыс. чел

Жилые объекты в %

Торговые в %

Производственные в %

Земельные участки в %

Менее 250

От 250 до 500

Более 500

В данном виде скидки учтены принятые на рынке уступки от цены предложения, которые совершает продавец при сделке. Объекты в мелких населенных пунктах реализуются сложнее чем в активных крупных городах. Применена поправка на торг в размере -7%.

Корректировка на месторасположение. Данная поправка складывается из престижности района, расстоянием от автомобильной трассы, населенного пункта и пр. Критерием корректировки послужила удаленность от города Набережные Челны. Объекты отобраны в одном населенном пункте корректировка не применялась.

Корректировка на наличие коммуникаций. Земельные участки отобранные в качестве аналогов имеют назначение для строительства объектов. Строительство подразумевает подключение к коммуникациям, их отсутствие на участке и удаленность для подключения влекут снижение стоимости земли. Т.к. аналоги подобраны в жилом районе удаленность от коммуникаций в виде воды равная, электричество подведено ко всем аналогам.

Корректировка на улучшения. Оценивается участок как свободный от улучшений, отобранные аналоги так же позиционируются как свободные под строительство. Корректировка не требуется.

Стоимость земельного участка методом сравнения продаж составляет 322 000 рублей.

Стоимость единого объекта недвижимости рассчитанная затратным подходом составляет 624 360 рублей.

Расчет стоимости объекта через доходный подход

Расчет стоимости объекта через доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объект оценки непосредственно связан с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет объект оценки.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход объект оценки на сегодняшние рубли в обмен на право получать будущие рубли от сдачи ее в аренду или с последующей продажи.

Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации доходов, либо посредством дисконтирования денежных потоков.

В нашем случае, поскольку объект оценки относится к тем видам недвижимости, по которым данные по аренде на рынке недвижимости отсутствуют, произвести расчет доходным методом стоимости данного дачного дома с земельным участком не представляется возможным.

Исходя из выше изложенного, расчет доходным методом не производим.

Расчет стоимости объекта оценки через подход прямого сравнения продаж.

Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заменители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта - заменителя".

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.

При оценке недвижимости рыночным методом (подход прямого сравнения продаж) необходимо проанализировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации были рассмотрены данные региональных риэлторских структур, занимающихся сделками купли - продажи недвижимости, публикации в периодической печати.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Выбор объектов аналогов.

При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка, чтобы найти недавно выставленные предложения по продаже комнат. Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации (Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г., Интернет) в результате которого были найдены аналоги, обладающие необходимыми характеристиками.

Таблица 14 - аналоги жилых домов

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Назначение

жилой дом

Этажность

Материал стен

бревна

бревенчатый

деревянный

Место расположения

Тукаевский р-н, с. Биклянь

Площадь земли, кв. м.

наличие хоз. построек

надворн постройки, баня

гараж, сарай, баня

баня, пруд, теплица, погреб

Состояние

дом изношен

хорошее состояние

дом старый, сделан ремонт

Площадь Общая

Коммуникации

газ, печь, электрич

газ, печь, вода на улице, электрич

газ, печь, электрич

Цена предложения

Контактный телефон

Источник информации

Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г. стр 134

Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г. стр 136

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Выбор единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю. В качестве единицы сравнения была выбрана цена продажи за 1 кв. м., расчетные значения которой по объектам-аналогам представлены ниже в таблице.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов аналогов.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

Переданные права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия продажи;

Дата совершения сделки;

Местоположение;

Физические характеристики;

Экономические характеристики;

Отклонения от целевого использования и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах.

Таблица 15 - Расчет стоимости объекта исследования методом сравнения продаж

№ п/п

Наименование показателя

Ед. изм.

Объект оценки

Аналоги

Тукаевский р-н, с. Биклянь

Характеристика объекта

Состав передаваемых прав

собственность

Условия финансирования

единовременный платеж

Единовремен-ный платеж

Условия продажи

рыночные

Дата продажи

апр.13

Апрель 2013

Назначение

жилое

Наличие хоз построек

баня, сараи, погреб

надворные постройки, баня

гараж, сарай, баня

баня, пруд, теплица, погреб

Отделка помещений

износ 55%

дом изношен

хорошее состояние

дом старый, сделан ремонт

Местоположение

хорошее

аналогично

Транспортная доступность

хорошая

аналогично

Инфраструктура

хорошо развита

Площадь земельного участка

кв.м

Общая площадь

кв.м

Решение задач на тему: Целью выпускной аттестационной дипломной работы является закрепление теоретических знаний по

Введение

Оглавление