Дипломная работа на тему: Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

Введение

Становление в Азербайджане рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Прошедшая приватизация и акционирование государственной собственности явились основой создания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики. Как следствие этих процессов, переход собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности стала обычным явлением экономической жизни. Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель - личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует очень внимательного и взвешенного подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки.

В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень значительные суммы в абсолютном выражении.

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), - возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

Оглавление

- Введение

- Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

- Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости

- Методы расчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости Заключение

- Список использованной литературы

Заключение

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных отечественным рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости Азербайджана в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в местных условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Анализ рынков нежилой недвижимости Баку и страны в целом показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, в отличие от рынка продаж, является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Он основан на

Список литературы

1. "Оценка недвижимости", Грязнова А.Г., Федотова М.А., Финансы и статистика, Москва, 2007

2. "Оценка недвижимости", Тарасевич Е.И., Москва, 2006

3. "Оценка доходной недвижимости", Грибовский С.В., Москва, 2000

4. "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". Дж. Фридман, Ник. Ордуэй., Москва, 1995

5. "Оценка собственности и лизинговый бизнес", Лещенко М.И., Демин Ю.Н., Москва, 2005

6. "Экономика недвижимости", Гриненко С.В., Таганрог, 2004

7. "Оценка недвижимости и управление собственностью", Татарова А.В., Таганрог,2003

8. "Рыночная стоимость фирмы: принципы и методы оценки", Ушаков Е.П., Охрименко С.Е. Москва, 1997.

9. "Оценка бизнеса", А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М., 2000.