Дипломная работа на тему: Сделки с недвижимостью теоретическая конструкция и гражданско-правовая регламентация

Введение

Сделки - акты волевых, осознанных действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Сущностью любой сделки является воля. Воля есть детерминированное и мотивированное желание достижения поставленной цели. Всякая сделка предполагает выражение воли (волеизъявление) двух- и многосторонним сделки (договоры) предполагают согласие волеизъявление каждой из сторон, вступающих в договор. Благодаря волеизъявлению, воля становится доступной восприятию других лиц. Именно волеизъявление, как внешне выраженная (объективная) воля, может быть подвергнуто правовой оценке. Большое значение имеют сделки с недвижимостью.

Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости. Например, раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно было только лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи.

Принятие Закона о собственности в РСФСР 1990 г. и Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР 1991 г. положило начало рынку жилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин может иметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. Большую часть составляют документы, принятые на уровне Москвы - решения Моссовета, постановления правительства, распоряжения мэра, инструкции Департамента муниципального жилья. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса - риэлторская деятельность (от английского слова realty - недвижимость), представляющая собой посредничество при операциях с недвижимым имуществом.

На сегодняшний день в Москве существуют более двух тысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Время частных маклеров в этом бизнесе подходит к концу, так как серьезная торговля недвижимого имущества требует широкого развития инфраструктур - рекламной, компьютерно - информационной, экспертной, юридической служб. Образована специальная организация для содействия торговле недвижимостью - Российская Гильдия риэлтеров (РГР). Она объединяет около двухсот фирм, занимающихся операциями с недвижимостью. Задача Гильдии - формирование правовой и информационной сферы рынка жилья, обучение новым для нашей страны профессиям - риэлтера и оценщика.

Во всем мире вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег. Рынок жилья и недвижимости вообще носит стихийный, неорганизованный, а часто и криминальный характер. Несмотря на это, количество сделок с жильем возрастает. В целом за 1993 год гражданами Москвы было приватизировано 600 тысяч квартир, одновременно успешно продолжалось становление вторичного рынка жилья. Данная тенденция показывает желание населения избежать негативных последствий инфляции путем закрепления за собой права собственности на жилые помещения.

Целью дипломной работы является выявление сущности правовых аспектов сделок с недвижимостью. Основные задачи дипломного исследования:

1) определить понятие сделки и ее гражданско-правовую сущность;

2) определить особенности сделки с недвижимостью;

3) рассмотреть основные виды сделок с недвижимостью.

Во введении определяются цели и задачи исследования, приводится основная литература и нормативные акты. Первая глава дипломного исследования посвящена анализу теоретической конструкции и гражданско-правовой регламентации сделок с недвижимостью. Дипломник считает необходимым начать работу с анализа гражданско-правовой природы сделок вообще. Лишь затем возможно выявление особенностей сделок с недвижимостью. Во второй главе предполагается рассмотреть основные виды сделок с недвижимостью, среди которых особое внимание следует уделить отчуждению недвижимости по сделкам продажи, аренде недвижимости и залоговым сделкам с недвижимостью.

В дипломной работе используются теоретические работы и нормативные акты, необходимые для раскрытия темы исследования. При характеристике понятия сделки автор обратился к монографиям И.Б.Новицкого0, В.П.Шахматова0, Н.Б.Рабиновича0, Ю.Вацковского0, О.С.Иоффе0 и др. Среди нормативных актов, регулирующих сделки, большое значение имеет Гражданский кодекс Российской Федерации0.

Отталкиваясь от характеристики гражданско-правовой природы сделки, дипломник обращается к анализу сделок с недвижимостью, используя при этом работы В.Н.Литовкина0, И.Б.Мартковича0, Е.В.Басина0, С.В.Занковской0, А.А.Вишневского0 и др. Чтобы полностью раскрыть цели и задачи дипломного исследования, необходимо рассмотреть обширный нормативный материал, так или иначе, связанный со сделками с недвижимостью. Основные из них: "Жилищный кодекс РСФСР"0, Закон РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР"0, Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"0, Закон РФ "О залоге"0 и др.

Так как сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция - поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике.

С оздоровлением экономической жизни страны связано появление качественно новых видов сделок. Их нормативной базой явилось российское законодательство 1990-1995 гг. Законы РСФСР "О собственности в РСФСР (24 декабря 1990 г.)0, "О предприятиях и предпринимательской деятельности", "О конкуренции и ограничении монополистической деятельность на товарных рынках" (22 марта 1991 г.)0 и др. закрепили равенство всех форм собственности, свободу предпринимательской деятельности. Это повлекло, в свою очередь, появления свободы в заключении сделок, которая касается расширения круга субъектов сделок за счет юридических лиц, основанных на иной форме собственности, чем государственная; возможности заключения сделок с иностранными гражданами и юридическими лицами, где определенная доля в уставном капитале принадлежит иностранному инвестору; свободного выбора контрагента и т.д.

Закон РСФСР " О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" (3 июля 1991 г.), Основные Положения Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.0, блок актов о продаже государственных предприятий-должников продолжили преобразование отношений собственности; реальностью стали конкурсы и аукционы по продаже данных предприятий, сделки по их приватизации.

Закон РФ "О залоге" (29 мая 1992 г.) впервые предусмотрел, что предметом сделки о залоге могут быть имущественные права, а не только вещи, ценные бумаги; что возможно заключение договора о ипотеке, то есть о залоге предприятия, иного объекта, связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им; о залоге товаров в обороте и переработке.

Кроме вышеуказанных законов принимается очень много постановлений для их реализации. Все это позволяет сделать вывод о том, что акты, регулирующие отношения, связанные с совершением сделок, очень многочисленны и находятся в стадии реформирования, благодаря чему становится реальностью сделки, запрещавшиеся ранее, либо просто незнакомые нашему законодательству. Это, в свою очередь, помогает переходу нашей страны к рыночным отношениям.

Оглавление

- Введение 4

- Сделки с недвижимостью теоретическая конструкция и гражданско-правовая регламентация

- Гражданско-правовая природа и особенности сделок

- Понятие недвижимости. Юридическая природа и содержание сделок с недвижимостью

- Виды сделок с недвижимостью

- Отчуждение недвижимости по сделкам продажи

- Аренда недвижимости. Основные характеристики договора найма жилого помещения

- Недвижимость в залоговых сделках

- Заключение. 45

- Список использованной литературы 48

- Нормативные акты

Заключение

Для успешного формирования цивилизованного рынка жилья и недвижимости необходимо поделать большую работу. Основными вопросами, которые надо решить, являются: дальнейшее развитие нормативно-правовой базы, осуществление лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, развитие института оценщиков, формирование единого банка данных по городу Москве.

Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В других странах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевые препятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур. Например, регулирование рынка недвижимости в Москве осуществляется в основном на уровне города. С одной стороны, это положительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика московской торговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречат законам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разного толкования.

Вторым важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются "страшные" случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми.

Большая проблема - недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением. Информацию около 40 крупных участников рынка. Основу участников сети составят московские и петербургские фирмы.

Для решения информационных задач на рыке жилья 14 декабря 1993 г. вышло распоряжение мэра г.Москвы №719-РМ "О мерах по созданию единой информационной системы "Жилище". Указанная система объединила существующие банки данных жилья. В настоящее время накоплены значительные объемы информации о жилищных фондах и собственниках жилья. В информационной системе БТИ имеются значительные объемы информации о жилищных фондах и собственниках жилья. В информационной системе БТИ имеются данные по характеристикам домов и квартир, в системе АО "Мосприватизация" - данные о частном жилищном фонде и собственниках жилья, в локальных системах коммерческих структурные данные о спросе и предложении, их рыночной стоимости.

Российская гильдия риэлтеров является своеобразным аналогом профсоюзных организаций, которая будет отстаивать права ее членов. Разрабатывается концепция объединения риэлтерских фирм различных регионов стран, будет образована юридическая служба гильдии, которая будет отстаивать интересы членов гильдии в арбитражных судах. Планируется выработать новую модель договоров на операции с недвижимостью с целью защиты клиентов от недобросовестных риэлтерских структур.

16 апреля 1994г. было проведено учредительное собрание по созданию Ассоциации московских риэлтеров, которая в своей деятельности будет учитывать специфику Москвы и ориентироваться на решение проблем московских риэлтерских фирм. Важным условием формирования цивилизованного рынка жилья будет введение лицензирования риэлтерских фирм и физических лиц, занимающихся этой деятельностью. Каждая фирма или физическое лицо будет рассматриваться на предмет пригодности к такого рода деятельности, профессиональной этики. Обратить особое внимание необходимо также на разработку специального Закона об организации и регулировании риэлтерской деятельности в России. Большое значение имеет профессиональное обучение риэлтеров.

Список литературы

1. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М.: Юриздат, 1940.

2. Адрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: Юрид. лит., 1988.

3. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения в России. М.: БСК, 1994.

4. Вацковский Ю. Сделки с приватизированными квартирами//Экономика и жизнь. 1994. № 22.

5. Витрянский В.В. Приватизация в практике арбитражного суда//Экономика и жизнь. 1994. №3. С.22.

6. Вильянский С.И. Лекции по советскому гражданскому праву. Ч.1. Харьков: Изд. Харьковского ун-та, 1958.

7. Занковская С.В. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву. М., 1953.

8. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит. 1975.

9. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967.

10. Корецкий В.И. Гражданское право и гражданские правоотношения в СССР. Душанбе. 1967.

11. Кошилинский А. Заключение сделок. Как избежать ошибок?//Экономика и жизнь. 1994. №6.

12. Левшина В. Сделки: виды, условия действительности, правовые последствия//Закон. 1993. №8.

13. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М.: Юрид. лит., 1988.

14. Марткович И.Б. Жилищное право. М.: Юрид. лит., 1990.

15. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М.:Юрид. лит., 1954.

16. Новицкий И.Б. Обязательственное право. М., 1925.

17. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Юрид. лит., 1950.

18. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л.: Изд. ЛГУ, 1960.

19. Соловьев М.А. Залог и заклад. Одесса. 1914.

20. Толстой В.С. Законодательство о сделках. Спорные вопросы практики его применения. М., 1982.

21. Шахматов В.П. Сделки, совершаемые с целью, противной интересам государства и общества. Томск, 1966.

22. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма "Спарк", 1995.