Курсовая работа на тему: Общие положения об аренде .1 Понятие и содержание договора аренды

Введение

В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку в условиях стремительного развития общества арендные отношения выходят на первый план, по причине рассмотрения участниками хозяйственного оборота аренды как альтернативы покупки арендованного имущества. На сегодняшний день не все граждане в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, но благодаря аренде они в состоянии приобрести хотя бы временное право на это имущество, а при желании и с последующим его выкупом.

Договорные отношения по поводу аренды выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Так, сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность исследуемой темы заключается в том, что, во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, например, с куплей-продажей. Во-вторых, отношения по поводу аренды складываются не только в хозяйственной деятельности субъектов предпринимательства, но и в бытовой сфере, что значительно расширяет круг участвующих субъектов предпринимательства в данном договоре. Кроме того, актуальность рассматриваемой темы продиктована возрастающим количеством заключенных договоров аренды, а именно, аренды недвижимого имущества.

Также можно отметить, что в сложившихся экономических условиях, характеризующихся нестабильностью, происходит постоянный пересмотр и совершенствование законодательного регулирования, в том числе и арендных правоотношений.

Объектом исследования являются арендные правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем в отношении имущества, переданного арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом исследования являются законодательные акты, статьи, учебная литература белорусских ученых в рамках изучения данного вопроса. Изучались такие акты законодательства как, например, Гражданский кодекс Республики Беларусь, указ Президента № 150, постановление Совета Министров № 865 и другие. Также было произведено исследование учебных пособий и сборников хозяйственных договоров таких авторов как Маньковский И.А., Гавриленко В.Г., Вабищевич С.С. В ходе написания работы осуществился анализ статьи, принадлежащей автору Захарову В.Е. В процессе написания курсовой работы также использовались учебные материалы других авторов.

В процессе написания курсовой работы использовались методы изучения, исследования, анализа актов законодательства, научных статей, учебных пособий и других источников.

Цель исследования - рассмотреть институт действующего в Республике Беларусь договора аренды, выявить его характерные особенности, изучить и проанализировать разновидности договора аренды.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи курсовой работы:

. дать общую характеристику арендным правоотношениям;

. рассмотреть общие положения договоров аренды;

. ознакомиться с отдельными видами договоров аренды;

. в заключение работы подвести итоги по проделанному исследованию и выявить значение договоров аренды.

Глава 1. Общие положения об аренде

.1 Понятие и содержание договора аренды

Процесс осуществления предпринимательской деятельности неразрывно связан с необходимостью использования различного рода зданий, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств и другого имущества. Наличие спроса на определенное имущество у одних субъектов хозяйствования порождает его предложение другими участниками экономических отношений. Вместе с тем, приобретение того или иного имущества в собственность не всегда является целесообразным по причинам отсутствия в нем постоянной необходимости, а также бывает невозможным в силу отсутствия необходимого имущества в свободной продаже или по причине его высокой стоимости (сооружения, нежилые здания, помещения и др.). Указанные обстоятельства предопределили активное развитие таких экономических отношений, как передача имущества одним субъектом хозяйствования (собственником имущества) другому субъекту хозяйствования (несобственнику) во временное владение и пользование либо только в пользование на условиях платности и возвратности. Процесс перехода имущества, необходимого для осуществления предпринимательской деятельности, от одних участников экономических отношений к другим на определенное время опосредуется гражданско-правовыми договорами, составляющими договорной тип "аренда", который относится к группе договоров о передаче имущества.

К договору аренды относятся: прокат; аренда транспортных средств (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации; аренда зданий и сооружений; аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг) [13, с.233].

Общее определение понятия "договор аренды" закреплено в статье 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее ГК Республики Беларусь): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [11, с.40].

В Республике Беларусь арендные отношения по их правовому регулированию следует разделить на несколько групп.

В первую группу целесообразно включить отношения по передаче на условиях возвратности и платности любого имущества между субъектами предпринимательской деятельности частной формы собственности. К указанным отношения применяются диспозитивные нормы главы 34 ГК Республики Беларусь, допускающие самостоятельное моделирование сторонами договора аренды своих взаимоотношений.

Вторую группу составляют отношения, которые возникают в процессе передачи в аренду государственного имущества, а именно, зданий, сооружений, нежилых помещений, оборудования и транспортных средств, находящихся в республиканской и коммунальной собственности.

Правовая природа договоров аренды как договорного типа неоднородна. Причина, по которой государство предъявляет различные требования к арендным отношениям, заключается в различном правовом режиме имущества, являющегося предметом договоров аренды, различном его предназначении, сроках и способе использования арендованного имущества [13, с.235].

Договор является:

. Консенсуальным - считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;

. Двусторонним, т.е. права и обязанности возникают у обеих сторон;

. Возмездным, т.е. имущество передается во временное владение и пользование либо только в пользование за плату [14, с.71].

Один и тот же договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право) [3].

Таким образом, под арендой понимается основанное на договоре возмездное, временное пользование и владение или только временное пользование имуществом арендодателя, арендатором. Поэтому, можно сделать вывод о том, что в целом, регулирование арендных отношений осуществляется таким образом, что позволяет его участникам удовлетворять свои потребности в различном имуществе, необходимом для эффективного осуществления хозяйственной и иной деятельности. Так, одна сторона получает в пользование необходимое ей имущество, а вторая получает плату за предоставление данного имущества. Но правовое регулирование данного договора будет различным в зависимости от формы собственности имущества (государственная или частная), а также от самого предмета договора.

1.2 Элементы договора аренды

В соответствии со статьей 577 ГК Республики Беларусь сторонами договора аренды являются:

. Арендодатель - сторона договора, которая передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и пользование либо только в пользование;

. Арендатор - сторона договора, приобретающая во временное владение и пользование либо только в пользование, имущество, указанное в договоре [1].

В качестве арендодателя могут выступать любые организации со статусом юридического лица и правосубъектные физические лица, являющиеся собственниками передаваемого в аренду имущества, либо лица, ими уполномоченные. Арендаторами имущества могут выступать правосубъектные физические лица и организации [13, с.236].

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, собственником которого является Республика Беларусь или административно-территориальные единицы. В отношении Республики Беларусь уполномоченным субъектом выступает Совет Министров Республики Беларусь. В соответствии с Законом о Совете Министров Республики Беларусь при необходимости передает решение отдельных вопросов, входящих в его компетенцию, республиканским органам государственного управления, за исключением вопросов, решение которых относится к его исключительной компетенции [2, с.577].

Арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, являются республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым здания сооружения и нежилые помещения переданы хозяйственное ведение или оперативное управление, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа [8].

Рассматривая в качестве арендодателя и арендатора физических лиц, необходимо учитывать требования правовых норм ГК Республики Беларусь. Так, если лицо, не достигшее 18-летнего возраста имеет право распоряжаться своими доходами, то оно, соответственно, вправе распоряжаться и имуществом, приобретенным на собственные денежные средства, т.е. может выступать в качестве арендодателя такого имущества.

В том случае, когда право собственности на переданное по договору аренды имущество переходит к другому лицу, договор аренды сохраняет силу на согласованных в нем с первоначальным собственником имущества условиях. Изменение условий или расторжение такого договора возможно только по соглашению сторон или решению суда в предусмотренных правовыми нормами случаях.

В случае смерти арендатора-гражданина его права и обязанности в отношении арендованного имущества переходят в порядке наследственного правопреемства, если ограничения в отношения их перехода не установлены правовыми нормами или договором аренды [13, с.238].

При рассмотрении споров, связанных с правом собственника по распоряжению своим имуществом, необходимо учитывать, что:

. договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным;

. договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, в интересах которого установлены ограничения [7].

Предметом договора могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Имущество, передаваемое в аренду, должно быть индивидуально-определенным. Предмет договора может быть обременен правами третьих лиц, и в частности, правом залога, сервитутом и др. Арендованное имущество подлежит возврату арендодателю после окончания срока действия договора в том состоянии, в котором оно находилось до заключения договора, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [11, с.41].

Что касается арендной платы, то это цена за пользование полученным в аренду имуществом, которую арендатор обязан своевременно вносить в сроки, установленные договором аренды. Она не является существенным условием договора аренды. В том случае, когда размер арендной платы установлен актом законодательства, в договоре аренды должна быть дана ссылка на него. Если порядок, сроки и условия внесения арендной платы договором аренды не определены, считается, что они соответствуют обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако в договорах аренды здания или сооружения цена (арендная плата) является существенным условием [2, с.642].

Согласно норме п.2 статьи 585 ГК Республики Беларусь арендная плата может быть установлена в виде:

. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

. предоставления арендатором определенных услуг;

. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение используемого имущества.

Правовые нормы допускают сочетание указанных форм арендной платы или ее установление в иных формах, если иное не предусмотрено правовыми нормами. Арендная плата может вноситься периодически (например, один раз в месяц, один раз в квартал и т.д.) или единовременно, в момент вступления договора в силу, после окончания срока его действия либо в иной момент, определенный соглашением сторон [13, с.240].

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества сильно ухудшилось. А арендодатель в свою очередь, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд [12, с.212].

Согласно норме статьи 581 ГК Республики Беларусь срок, на который заключается договор аренды, определяется соглашением сторон. При этом допускается заключение договора аренды без согласования срока его действия (на неопределенный срок). В данном случае правовые нормы представляют каждой из сторон договора право в любое время прекратить договорные отношения с другой стороной, предупредив ее об этом за один месяц, а в том случае, когда прекращается договор аренды недвижимого имущества, - за три. Приведенная норма является диспозитивной и позволяет сторонам установить иной срок, до истечения которого сторона, по инициативе которой прекращается договор аренды, обязуется предупредить об этом вторую сторону. Однако при заключении договора следует учитывать, во-первых, то, что в договоре аренды не может быть закреплено условие об отсутствии срока предупреждения о прекращении договора, в во-вторых, данное условие, в том случае, когда стороны его изменяют его по отношению к закрепленному в норме ч.2п.2 статьи 581 ГК Республики Беларусь, должно соответствовать закрепленному в статье 2 ГК Республики Беларусь гражданско-правовому принципу добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений [14, с.128].

В случае, когда заключенный на определенный срок договор аренды после истечения срока его действия фактически не прекращен, и ни одна из сторон не настаивает на его прекращении, данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок [1].

Договор аренды, заключаемый между физическими лицами на срок один год и менее может быть заключен в устной форме. Если договор заключается на срок более одного года либо одной из его сторон является субъект хозяйствования, договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме [13, с. 242].

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, в Кодексе о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет. Водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет. Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до 3 лет и долгосрочным - от 3 до 10 лет.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. На практике нередки случаи, когда при невозврате арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды арендодатель требует не внесения арендной платы за время просрочки, а взыскания сумм неосновательного обогащения. Такое требование является неправомерным и удовлетворению не подлежит [4].

Исходя из того, что нормами ГК Республики Беларусь специальные требования к письменной форме договора аренды не определены, она может быть достигнута как путем составления одного документа, так и путем обмена документами. В случае несоблюдения предусмотренной правовыми нормами письменной формы договор аренды не утрачивает свою юридическую силу, а к его сторонам применяются правила, закрепленные в п.1 статьи 163 ГК Республики Беларусь [13, с.242].

Договор аренды, предметом которого выступает недвижимое имущество, по общему правилу подлежит государственной регистрации. Данное общее правило применяется в том случае, если правовыми нормами не предусмотрено иное. В случае, когда в договоре аренды после его окончания предусмотрен переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то он должен заключатся в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи указанного имущества [1].

Так как договор аренды является двухсторонним, то как арендодатель, так и арендатор наделены как правами, так и обязанностями. Так, например, арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество, состояние которого соответствует требованиям правовых норм, условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и документами; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества; по письменному требованию арендатора, сделанному в установленный или разумный срок, перезаключить с ним договор аренды, если последний надлежащим образом исполнял условия договора и т.д. А арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить арендную плату и использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества и т.д. Права одной стороны вытекают из обязанностей другой стороны [11, с. 42].

В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:

. о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;

. о размере арендной платы, за исключением случаев, установленных законодательством;

. о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности [5].

В случае систематических нарушений условий договора аренды арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды по соглашению сторон. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

. существенно ухудшает имущество;

. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда ремонт является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь [4].

Так, можно сделать вывод о том, что основным документом, регулирующим отношения в сфере аренды, является договор. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного имущества. Предметом договора аренды может выступать любая не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду.

Глава 2. Виды аренды

Оглавление

- Введение

- Общие положения об аренде .1 Понятие и содержание договора аренды

- Элементы договора аренды Глава 2. Виды аренды

- Прокат

- Аренда транспортных средств

- Аренда зданий и сооружений

- Аренда предприятия

- Финансовая аренда лизинг Заключение

- Список использованных источников

Список литературы

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь. - Минск: Амалфея, 2012. - 752 с.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу РБ с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн.2 разд. III. Общая часть обязательственного права. Разд. IV. Отдельные виды обязательств (главы 30-50). / Отв. Ред. И руководитель авторского коллектива д-р юрид. Наук, проф., засл. Юрист БССР В.Ф. Чигир. - 2-е изд. - Минск: Амалфея, 2007. - 1384с.

. Статья "Аренда: проблемные вопросы прекращения договорных отношений" С.Ч. Белявский // Консультант плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектор", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

. Статья "Практика рассмотрения споров, вытекающих из арендных правоотношений" В.Н. Добранов // Консультант плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектор", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

. Кодекс о земле

. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 4 июня 2010 г. №865 "О Положении о лизинге" // Консультант плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектор", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. №1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений" // Консультант плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектор", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

. Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012г. №150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования" // Консультант плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектор", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

. Статья "Договоры аренды и лизинга транспортных средств. Сходство и отличия" В.Е. Захаров // Консультант плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектор", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.

. Справочник руководителя ООО, ОДО, ЧУП. В 3 кн. Кн.2. Гражданское и хозяйственное законодательство с обзором судебной практики / П.А. Васильковский [и др.]; под общ. ред. - В.С. Каменкова. - Минск: Дикта, 2010. - 492с.

. Маньковский И.А. Гражданское право. Особенная часть. Краткое изложение курса: учеб. пособие / И.А. Маньковский, С.С. Вабищевич. - Минск: Междунар. ун-т "МИТСО", 2012. - 224с.

. Гавриленко В.Г. Хозяйственные договоры [Текст] / Гавриленко В.Г., под науч. Ред. В.Г. Тихини, Н.И. Ядевич; Ин-т экономики НАН Беларуси. - Минск: Право и экономика, 2006. - 688с. - (Серия "Юридическое обозрение"). Библиогр.: с.675- 678. - 500 экз.

. Маньковский И.А. Курс гражданского права. Особенная часть. В 3 т. Т.1 / И.А. Маньковский. - Минск: Молодежное, 2008 - 512с. (Библиотека юриста)

. Маньковский И.А. Гражданское право РБ: Особенная часть: Практическое пособие / Мн.: Молодежное, 2003 - 308с.

. Вабищевич, С.С. Хозяйственное право (правовое регулирование хозяйственной деятельности). / С.С. Вабищевич, И.А Маньковский. - 2-е изд., перераб. И доп. - Минск: Молодежное, 2007. - 366 с. - (Библиотека экономиста).

. Реуцкая Е.А. Хозяйственное право: Курс интенсив. подгот. / Е.А. Реуцкая. - Минск : ТетраСистемс, 2007. - 352с.