Курсовая работа на тему: Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц

Введение

Цель курсовой работы состоит в проведении детального анализа территории, предоставленной инвестору в качестве развития застроенной территории. Для анализа данного проекта необходимо произвести ряд экспертиз и сделать заключение о рентабельности данного проекта с точки зрения наиболее эффективного использования и получения максимально возможной прибыли.

Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В курсовой работе проводятся правовая, техническая и финансово-экономическая экспертизы.

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Техническая экспертиза предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа. Результатом технической экспертизы является заключение в необходимости ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта в дальнейшем.

Финансово-экономическая экспертиза - это все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой. В процессе экономической экспертизы анализируется ситуация на рынке, прогнозируются ожидаемые доходы и расходы, решаются задачи финансирования, рассчитываются показатели эффективности инвестиционного проекта, выполняется оценка недвижимости.

Раздел 1. Описание инвестиционного проекта

.1 Краткое содержание инвестиционного предложения

Инвестору предлагается территория, расположенная в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара.

Площадь территории составляет 2,8 Га.

Кадастровый номер:63:01:0628002

Обременения на земельные участки - отсутствуют на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Обременения на объекты недвижимого имущества - Договора социального найма (14 договоров).

Сроки осуществления проекта - 8 лет с момента подписания договора.

На предлагаемой территории расположены здания и сооружения, которые подлежат сносу, реконструкции. Далее в таблице 1.1.представлен их список.

Таблица 1.1

№ п/п

Адрес

Включен в "Адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Самара" в редакции Решения Думы городского округа Самара от 08.12.2009 № 798" под номером

Примечания

Четвертый проезд, 68

Четвертый проезд, 70

Участок находится в зоне Ж-4 -зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей.

1.2 Анализ местоположения земельного участка

Участок располагается в географическом центе города, в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе.

Рисунок 1.1

В непосредственной близости находится ботанический сад, также в 3-х остановках парк им. Гагарина. Недалеко от заданного участка располагаются ТК "Фрегат" и ТЦ "Русь на Волге", с удобным подъездом к ним, и большой парковкой.

В микрорайоне преобладает жилая застройка средней этажности. Ближайший детский сад находится в 150 м, школа - в 500 м. В этом же микрорайоне располагаются высшие учебные заведения: Аэрокосмический университет, Поволжский государственный университет телекоммуникаций и информатики. Также недалеко располагается Самарский техникум транспорта и коммуникаций.

На расстоянии 900 м располагается Центральный автовокзал, железнодорожный - 6 км. Близость к автобусной и троллейбусной остановке - 400м. Проходящие маршруты автобусов и маршрутных такси: 1, 1к, 14, 22, 23, 37, 44, 46, 47, 56, 94, 67, 98, 126, 221, 216, 230, 247, 257, 259, 269, 278, 410; троллейбусов: 2, 4, 12, 16, 17, 19. Трамвайная остановка находится в пределах 60 м, маршруты трамваев: 2, 4, 13, 23. Близко расположены заправки. Участок находится вблизи одной из главных магистралей города - Московском шоссе. Подъездные пути достаточно загружены, особенно в часы-пик.

Деловая активность близка к минимальной.

Историческая и культурная значимость: отсутствует.

Раздел 2. Правовая экспертиза

Оглавление

- Описание инвестиционного предложения проекта .1 Краткое содержание инвестиционного предложения

- Анализ местоположения земельного участка Раздел 2. Правовая экспертиза

- Разрешенные виды использования земельного участка

- Разрешенные параметры застройки

- Наличие прав третьих лиц

- Права и обязанности Раздел 3. Техническая экспертиза

- Результаты обследования земельного участка и существующей застройки

- Расчет физического износа

- Предложение вариантов объемно-планировочных и конструктивных решений по объектам нового строительства Раздел 4. Финансово-экономическая экспертиза

- Анализ социально-экономической ситуации

- Анализ рынка недвижимости для рассматриваемого сегмента

- Анализ возможных вариантов развития освоения, застройки территории с целью выбора наиболее эффективного варианта

- Расчет затрат на строительство на основе укрупненных показателей стоимости строительства, с учетом затрат на снятие обременений отселение

- Календарный график строительства с учетом сроков осуществления строительства по договору

- Определение источников финансирования кредит, собственные средства инвестора, дольщики, составление графика финансирования

- Прогноз возможной цены реализации построенных объектов

- Учет рисков и определение ставки дисконтирования

- Расчет срока окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней нормы доходности проекта

- Выводы о результатах проведенной экспертизы Заключение

- Список литературы

- инвестиционный проект окупаемость стоимость

Список литературы

Земельный кодекс Российской Федерации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации.

ВСН 53-86(р) - Ведомственные строительные нормы. "Правила оценки физического износа жилых зданий".

Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: учебник для вузов: В 2-х частях / под ред. П.Г. Грабового, А.И. Смоленского - АСВ, ИПЦ "Гузель", 2006, ч.1 - 462 с., ч.2 - 462 с.

Асаул, А.Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А.Н. Асаул. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2007. - 624 с.;

Грабовый, П.Г. Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов / П.Г. Грабовый, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова ; под. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999. - 568 с.;

Типология зданий и сооружений: Учеб. пособие для студ. учреждений сред. проф. образования / И.А. Синянский, Н.И. Манешина. - М.: Издательский центр "Академия", 2004. - 176с.

Журнал "Укрупненные показатели стоимости строительства". Издается ежемесячно Самарским центром по ценообразованию в строительстве.

Приложения

Подрядчик

Заказчик

16-ти этажный жилой дом

(наименование стройки)

ОБЪЕКТНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № ОС-119

(ОБЪЕКТНАЯ СМЕТА)

(наименование объекта)

Сметная стоимость

873 296,90 тыс. руб.

Расчетный измеритель

37100,00 м2 общей площади

Составлен(а) в ценах

по состоянию на

май 2012 года

№ п/п

Обоснование

Наименование конструктивных элементов, работ и затрат

Показатели единичной стоимости, руб.

Сметная стоимость, тыс. руб.

строительных работ

монтажных работ

оборудования, мебели и инвентаря

прочих затрат

всего

УПСС 1.1-024

Подземная часть

УПСС 1.1-024

Стены наружные

УПСС 1.1-024

Перекрытия , в том числе лестницы

УПСС 1.1-024

Стены внутренние, перегородки

УПСС 1.1-024

Кровля

УПСС 1.1-024

Заполнение проемов

УПСС 1.1-024

Полы

УПСС 1.1-024

Внутренняя отделка (стены, потолки)

УПСС 1.1-024

Прочие строительные работы и конструкции

УПСС 1.1-024

Отопление, вентиляция, кондиционирование

УПСС 1.1-024

Горячее, холодное водоснабжение, внутренние водостоки, канализация, газоснабжения

УПСС 1.1-024

Электроснабжение, электроосвещение

УПСС 1.1-024

Слаботочные устройства

УПСС 1.1-024

Прочие

Итого затраты по смете

Итого затраты по смете с учетом коэффициентов

Всего по смете

Главный инженер проекта

[подпись(инициалы, фамилия)]

Начальник

отдела

(наименование)

[подпись(инициалы, фамилия)]

Составил

ЧЕРНОВА Н.Ю., ШИШОНКОВА Н.Г.

[должность, подпись(инициалы, фамилия)]

Проверил

РЯБОВА М.Е.

[должность, подпись(инициалы, фамилия)]

Заказчик

(наименование организации)

Утвержден

Сводный сметный расчет

в сумме

1 227 071,04 тыс. руб.

СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА № ССР-23

16-ти этажный жилой дом

(наименование стройки (объекта))

Составлен в ценах

по состоянию на

МАЙ 2012

№ п/п

Обоснова-ние

Наименование глав, объектов, работ и затрат

Сметная стоимость, тыс. руб.

Строительных работ

Монтажных работ

оборудования, мебели и инвентаря

прочих затрат

Всего

Глава 2. Основные объекты строительства

ОС-119

Итого по главе 2

Итого по главам 1-7

Глава 8. Временные здания и сооружения

ГСН 81-05-01-2001 прил.1, п.4.1.2

Жилые дома и благоустройство: Микрорайоны, кварталы, комплексы жилых и общественных зданий (включая наружные сети и благоустройство) (1,20%)

Итого по главе 8

Итого по главам 1-8

Глава 9. Прочие работы и затраты

Дополнительные затраты при проведении работ в зимнее время

ГСН 81-05-02-2007, табл.4, п. 11.2, IV темп.зона

Строительство жилых и общественных зданий: Жилые здания кирпичные и из блоков 1,7%x0,9 (1,53%)

Затраты по страхованию

Письмо от 05.07.2000 № НЗ-2855/7

Средства на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию (2,00%)

Итого по главе 9

Итого по главам 1-9

Глава 10. Содержание службы заказчика. Строительный контроль

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 апреля 2008 г. N 259

Затраты на содержание службы заказчика для объектов, финансируемых из городского бюджета (1,20%)

Итого по главе 10

Итого по главам 1-10

Глава 12. Проектные работы

Справочник баз-х цен на проект. работы для стр-ва на тер-и Сам. обл. (2-я редакция)

Категория сложности объекта III (2,29%)

Итого по главе 12

Итого по главам 1-12

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты

МДС 81-35.2004 п.4.96

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты (10,00%)

Итого

Налоги

Федеральный закон РФ от 07.07.2003 №117-ФЗ

НДС (18,00%)

Итого

Всего по сводному сметному расчету

Руководитель проектной организации

[подпись(инициалы, фамилия)]

Главный инженер проекта

[подпись(инициалы, фамилия)]

Начальник

отдела

(наименование)

[подпись(инициалы, фамилия)]

Заказчик

[должность, подпись(инициалы, фамилия)]