Дипломная работа на тему: Основы законодательства о нотариате. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Введение

Данная работа призвана рассмотреть особенности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в контексте появления в России института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

30 июля 1997 г. был опубликован федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Выхода этого закона ждали давно, но ждали все по-разному. Те, кто осознавал необходимость принятия этого закона - с нетерпением, а те, кто теряет в результате принятия этого закона - с определенной долей скепсиса. Что нового вносит этот закон - так это прежде всего порядок в процесс регистрации, который до сего времени устанавливался органом власти субъекта произвольно.

Существовавшая ранее система была децентрализованной, порядок регистрации везде существовал разный, соответственно, в случае перехода владельца из одного региона в другой он вынужден был проходить через разные процедуры. Т.е. продавая квартиру в одном месте, например в Московской области, и приобретая в Москве, гражданин вынужден был обращаться в совершенно различные органы, действующие в соответствии со своими нормативными документами по различным процедурам. Новый закон определяет единый порядок действий по всей стране, ломая установившиеся, так сказать, традиции и привычки структур, участвовавших ранее в этом процессе.

Конечно, после введения в действие настоящего Закона потеряют свое монопольное право оформления сделок нотариусы, поскольку сделки с недвижимостью будут регистрироваться непосредственно в учреждениях юстиции по регистрации. Конечно, недоволен Госкомзем, поскольку закон лишает его права регистрации на земельные участки, оставляя за ним лишь ведение земельного кадастра и конечно, недовольны органы БТИ, которым оставляется система технического учета и описания объектов недвижимости, что само по себе, правда, дело довольно прибыльное.

Необходимо учитывать, что ни БТИ, ни ГКИ, ни Роскомзем не являются учреждениями юстиции, на которые согласно Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Гл. 2, ст.9.1.) возложена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав, в том числе, ранее зарегистрированных или заявленных (планируется проведение правовой экспертизы вплоть до третьей сделки), государственная регистрация и выдача всех подтверждающих это документов - все это будет осуществляться государственным регистратором. В случае необходимости, для определения существовавшего ранее зарегистрированного права на любой объект недвижимости будут использоваться архивные записи БТИ.

Принимая во внимание то, что кроме "профессиональных частных нотариусов" до сих пор достаточно успешно ведут прием заявителей государственные, которые как и государственные регистраторы не несут ответственности за осуществляемые сделки лично, всем своим имуществом. Кроме того нужно помнить, что достаточное количество граждан испытывают определенное недоверие ко всему "новому, частному" и предпочитают "старое, государственное". Даже обладая определенной долей фантазии, трудно догадаться о каком "личном имуществе профессионального частного нотариуса" может вестись речь при оформлении им сделки с недвижимостью, оцененной в несколько сот миллионов рублей. Следует также помнить, что не везде есть возможность проводить нотариальные действия из-за слишком большой территориальной удаленности города или села, и, как следствия, отсутствия государственной или частной нотариальной конторы. В этом случае эти функции возложены на должностных лиц органов исполнительной власти или консульских учреждений Российской Федерации.

Хотелось бы также обратить внимание на то, что определение дееспособности наших граждан - довольно хлопотное занятие, которое под силу лишь профессиональному психиатру, и будет являться только субъективной оценкой как "профессионального частного нотариуса", так и государственного регистратора.

Когда система будет развернута на всей территории Российской Федерации, сведения об интересующем объекте недвижимости, находящегося на территории другого региона, можно будет получить по месту запроса. Это связано с тем, что Государственный реестр является единым, федеральным, и соответственно будет работать единая электронная база данных.

В Московской области государственная регистрация осуществляется уже в течение полутора лет, с момента принятия областного закона "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области". Основная задача, которую ставила областная Дума, принимая этот закон - обеспечение государственной защиты правообладателей, и в частности, владельцев недвижимости. В Едином государственном реестре прав фиксируется навечно вся история недвижимости. Заглянув в Реестр, можно узнать, кто владелец недвижимости, на каком основании она возникла, как переходили права на нее. В условиях строгого учета и проверки прав собственников недвижимости невозможно будет продать одну и ту же квартиру дважды и зарегистрировать свои права на недвижимость, не имея на то оснований. Государственная регистрация прав - это юридический факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Оглавление

- Введение 2

- Основы законодательства о нотариате

- Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

- Сравнительный анализ функций института государственной регистрации и нотариата с позиции совершения сделок с недвижимостью

- Правила совершения нотариальных действий

- Заключение 19

- Библиография 20

Заключение

Мы рассмотрели основные положения Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в контексте сравнения с институтом нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Из этого сравнения совершенно отчетливо можно сделать вывод, что сложившееся противостояние нотариусов и работников государственной регистрации при всем разнообразии доводов и условий обеих сторон, разрешить практически невозможно. По моему мнению разрешение этого конфликта требуется, но не взаимоисключающими методами, путем поиска обоюдовыгодного компромисса. Так, опыт института нотариата очень ценен для развивающегося института государственной регистрации по многим параметрам. Это и наработки в области проверки дееспособности граждан, собирающихся заключить сделку с недвижимостью, опыт проверки подлинности документов, подтверждающих права собственников. Очень важны и основные положения законодательства о нотариате, поскольку в связи с отмеченной важностью этого института эти положения тщательно проработаны.

Кроме того, как отмечалось выше, введение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусматривает полное уничтожение нотариата, а лишь позволяет различным субъектам рынка недвижимости более полно реализовывать свою правоспособность. Граждане РФ с принятием упомянутого Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" получили практически уникальную возможность реализовать гарантированные Конституцией гражданские права в полном объеме. Это положение важно еще и тем, что в общем контексте движения России к правовому государству, признания нашей правовой системы развитыми странами, задуманное сочетание нотариата и института регистрации обеспечит мощный скачок нашей страны к установленной цели развития.