Магистерская диссертация на тему: Доходный подход к оценке стоимости недвижимости основные принципы и особенности

Введение

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Цель данной работы - сформулировать некоторые конкретные вопросы, связанные с применимостью доходного подхода в оценке недвижимости.

Оглавление

- Введение 3

- Доходный подход к оценке стоимости недвижимости основные принципы и особенности

- Заключение 7

- Список литературы 9

Заключение

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход - анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход - анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике

Таким образом, при оценке недвижимости доходным подходом мы рекомендуем:

1) при оценке нежилых зданий доходным подходом необходимо учитывать, что часть площадей является непригодной для аренды, следовательно, расчет стоимости здания или помещения доходным подходом необходимо базировать на арендопригодной площади;

2) расчет безрисковой ставки должен быть основан на валюте Республики Казахстан (т.е. по тенговым вкладам и облигациям, номинированным в тенге);

3) расчет ставки дисконтирования/капитализации рекомендуется проводить кумулятивным методом. При этом при расчете риска вложения в недвижимость (при доходном подходе) рекомендуется проводить анализ не менее, чем по 10 параметрам;

4) при расчете стоимости методом дисконтирования денежных потоков расчетный период должен составлять не более 5 лет;

5) при расчете действительного валового дохода учитывать потери при сборе арендной платы;

6) при расчете ставки дисконтирования учитывать риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона в целом.

В настоящее время оценка недвижимости с применением доходного подхода - один из актуальных вопросов оценочной деятельности, требующий скорейшего разрешения путем издания методических указаний, практических и учебных пособий, адаптированных к реалиям казахстанской экономики.

Список литературы

1. Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Оценка недвижимости: Учебник. - изд. 2-ое. - Б.: Изд-во "Ега-Басма", 2007. - 716 с.

2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб, 2007. - 454 с.

3. Федорова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей "ТАНТЕМ". Издательство "ЭКМОС", 2010. - 352 с.