Дипломная работа на тему: Договор аренды недвижимого имущества

Введение

.1 Понятие договора аренды

Статья 606 ГК РФ гласит: " По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью" Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор - о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГКРФ).

Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли - продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли - продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

"Право пользования арендатора пользуется вещно - правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется".

.2 Элементы договора аренды

Элементы договора аренды - это стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних - как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально - государственные, административно - территориальные и муниципальные образования.

Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды - арендодателю. Она гласит: " Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду".

Следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости - только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения " вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество" (ст. 47 Закона РФ "Об образовании).

Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 - 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

Итак, арендодателем имущества может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 - 35 ГК).

Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо(граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Предмет договора - это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит: "В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи)".

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

. В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств: а) земельные участки могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть, что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК. б) другие обособленные природные объекты - это участки недр, торфяные отводы, леса, озера - все естественного происхождения, а также искусственные объекты (парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак - эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются (компьютер, земля, самолет).

Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГКРФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. При невыполнении данного требования считается, что условия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся заключенным. Эта сделка ничтожна, и подлежит применению правила ст. 168 ГК "недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам".

Глава 2. Юридическая сущность и особенности гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества

Оглавление

- Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества .1 Понятие договора аренды

- Элементы договора аренды Глава 2. Юридическая сущность и особенности гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества

- Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости

- Содержание и существенные условия договора аренды объектов недвижимости Глава 3. Регистрация права аренды и аренды как обремения ограничения прав

- Регистрация права аренды

- Регистрация аренды как обременения ограничения прав Заключение

- Список литературы

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета, 1993. 25 декабря.

2. 2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 07.02.2011).

. 3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011).

. Водный "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ (принят ГД ФС РФ 12.04.2006) (ред. от 28.12.2010) ст.4471.

. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010) ст. 4147.

. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) (ред. от 29.12.2010).

. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010).

. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997).

. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001 г. - 164 с.

. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г. - 144 с.

. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: - М.: "Статут", 1999. - 848 с.

. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2000. - 800 с.

. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999.

. Р.Я. Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002.

. Гражданский кодекс РФ Ч 2 (книга III Глава 34. Аренда. Глава 35. Наем жилого помещения. Глава 36. Безвозмездное пользование) Комментарий/ отв. Ред. Проф. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. - М., 2000 - 180 с.

. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998 г.

. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998 г.

. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью / Под общей редакцией М.Ю. Тихомирова. - М., 2000. - 86 с.

. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 - 160 с.

. Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Из-во "Юрайт", М., 2002.

. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. - 799 с.

. Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. № 2.

. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним" // ВВАС РФ. 2000. № 7.

. Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды ///эж-ЮРИСТ. 1999 № 19.

. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11.

. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999.№ 11.

. Выступление президента Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании, посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал дома Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5.

. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.

. Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок // Право и экономика. 2000. № 11.

. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5.

. Дудко А.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридический мир. 2001. № 1.

. Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. № 2.

. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8.

. Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм. // эж.- ЮРИСТ. 1999 № 7.

. Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11.

. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. № 8.

. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.

. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002.

. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция. 2000. № 9.

. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7.

. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12.

. Нарежный В.В., Комягин Д.П. О регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года // Право и экономика. 2000. № 4.

. Степанов С.А. "Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации" в книге "Актуальные проблемы гражданского права" сборник статей под редакцией С.С. Алексеева - Изд. "Юрист" М., 2000.

. Тимофеев А.В. Споры, связанные с возникновением, изменением, прекращением и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кн. Правовой режим недвижимости. Научно-практический комментарий / под. Ред. З.И. Цыбуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам - Саратов СГАП 2000.

. Тузов Д.О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // ВВАС РФ. 2002. № 3.

. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // ВВАС РФ. 2001. № 10.