Нужна индивидуальная работа?

Подберем литературу

Поможем справиться с любым заданием

Подготовим презентацию и речь

Оформим готовую работу

Узнать стоимость своей работы

Дарим 200 руб.
на первый
заказ

Курсовая работа

Архитектура и строительство

Курсовая работа на тему: Данной работе приводиться оценка затратным, рыночным и доходным подходами к оценке стоимости объекта

Купить за 350 руб.

Страниц

Размер файла

36.09 КБ

Просмотров

Покупок

Тип и значение здания.Тип оцениваемого объекта недвижимости: Здание офисного типа.Здание представляет собой этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами,

Введение

Скорректированная по всем показателям цена

В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;

Стоимость оцениваемого здания VВ определяется по формуле

VВ = Рс * SВ, (7)

где: Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

SВ - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Получим: VВ = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.

4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

Vsc = VВ + VL (8)

Получим: Vsc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.

5. Оценка объекта доходным подходом

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (rВ*SВ + rb*Sb)*m, (9)

где:

гв - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь здания, кв. м.;

rb- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %

PGI1 = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.

PGI2 = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.

PGI3 = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.

PGI4 = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.

PGI5 = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.

5.2. Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI*к, (10)

где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

EGI1 = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.

EGI2 = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.

EGI3 = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.

EGI4 = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.

EGI5 = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.

5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

- фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);

- отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

- платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

- прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

- амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

СОЕ1 = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.

СОЕ2 = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.

СОЕ3 = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.

СОЕ4 = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.

СОЕ5= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

где: - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

- амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

= 158531,20 тыс. руб.

=158531,20- 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.

= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.

= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.

= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

NI1 = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.

NI2 = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.

NI3 = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.

NI4 = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.

NI5 = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

NU1 = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.

NU2 = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.

NU3 = (20773,80 - 8511,21 - 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.

NU4 = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.

NU5 = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.

5.4. Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3 определяется по формуле

NOI3= (7816,18 - 6220,71) - 1585,31 - 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.

NOI3 =(16069,68-8071,96) -1566,35 - 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.

NOI3=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.

NOI3=(22851,60 -8982,10) - 1528,43 - 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.

NOI3=(25387,88 -9487,10) -1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.

5.5.Реальный денежный поток

Реальный денежный поток СF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

СF = NOI3 + NOIK, (15)

где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

CF1 = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.

CF2 = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.

CF3 = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.

CF4 = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.

CF5 =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.

5.6. Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:

где iк - ставка дисконтирования в к-ом году эксплуатации здания.

5.7. Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

DCF = СF*kdn (17)

DCF1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.

DCF2 = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.

DCF3 = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.

DCF4 = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.

DCF5 = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.

Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.

5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

где:

- дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;

R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:

R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)

Таблица 4. Объекты-аналоги.

Показатели

Объекты

Цена продажи, тыс. руб.

Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.

PVR = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.

5.9. Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле

где: - единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

PVB = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 5.

5.10.Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле

Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).

VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.

Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей

Значение показателей по годам

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Полезная площадь здания, кв.м.

Полезная площадь подвала, кв.м.

Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.

Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб.

Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.

Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб.

Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.

Коэффициент заполняемости

Действительный валовой доход тыс.руб.

Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.

Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.

Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.

Прочие расходы, тыс.руб.

- Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад

- Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет

- Строительный объём здания - 18 085 куб. м

- Полезная арендная площадь здания - 3585 кв. м

- Полезная арендная площадь подвала - 685 кв. м

- Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3985 руб. 1 куб. м

- Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1,

- Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0 от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания

- Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25 от полной восстановительной стоимости здания

- 2. Текущее использование здания

- Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 385 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 216 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40085 руб. в месяц

- Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2485 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0 площадей во второй - 85,0 в третий 100,0 в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет

- Текущие расходы по эксплуатации здания составят

- Основная и дополнительная заработная плата персонала фонд оплаты труда -ФОТ - 60 000 руб. в месяц

- отчисления на социальные нужды персонала единый социальный налог - 27,4 от ФОТ

- оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания

- прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания

- налог на прибыль в размере 24,0

- налог на имущество в размере 1,0 от остаточной стоимости здания

- Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания

- составляет 1,0 от его полной восстановительной стоимости

- Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе

- арендная плата - на 10,0

- чистый доход от кафе - на 15,0

- заработная плата персонала - на 5,0

- коммунальные и прочие расходы - на 7,5

- Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 - для первого года коммерческого использования здания 22,0 - для второго года 24,0 - для третьего года 25,0 - для четвёртого и для пятого года

- Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится Здание расположено в центральной части города Челябинск по адресу улица Свободы, дом 12, на участке земли площадью 1066кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м

- Описание прав собственности на объект. Собственники недвижимости Здание ОАО Урал-сервис. Земля Государство. Полное право собственности на здание с правом долгосрочной 50лет аренды земли

Как купить готовую работу?

Авторизоваться
или зарегистрироваться
в сервисе

Оплатить работу
удобным
способом

После оплаты
вы получите ссылку
на скачивание